Провалена сделка за покупка на дарен имот с кредит

[nnyagolov_]

Здравейте,

Преди около 2 месеца си харесах един апартамент. Малък с обзавеждане, построен 1980 година.
Както всеки средностатистически българин се насочих към ипотечен кредит към една банка.
Брокерката, която движеше сделката, извади всички документи, които банката изискваше относно имота и продавача.
Аз извадих всичко необходимо от моя страна.
На база моите данни (взимам доста добра заплата и работя в стабилна фирма) бях одобрен за кредит.
На база данните на имота (тежести) и продавача(семейно положение, частен съдебен изпълнител, държавен съдебен изпълнител) и имота беше одобрен за кредит.
За да задвижем нещата трябваше да се подпише предварителен договор и аз заплатих на собственика 10% от цената на имота.
Всичко беше много добре, до момента в който не ми се обадиха от банката с новината, че отказват да финансират кредита, защото имота за тях е рисков(преди това ми бяха казали, че всичко е наред и да подписвам предварителен договор).
Обяснението за отказа, беше следното:
2011 година този имот е бил дарен от лицето X на лицето Y. Тези 2 лица нямат роднинска връзка.
17 дни след като лицето Y получава имота го продава на лицето Z. Лицето Z е от ромски произход (дори неможе да пише).
Лицето Z сега продава имота.
Според банката този имот спада към графата рискови, защото дарението може да се оспори и те неискат да финансират сделката.
От цялата ситуация аз се оказах с едни 10% прецакан + комисионна на брокерката.
След това стана следното:
Отидох в друга банка с абсолютно всички документи - отказ по същата причина.
Говорих с банките в които кандидатствах. Имам издадени писмени документи, че причината за отказите не съм аз, а обезпечението на искания кредит (апартамента).

Поисках си парите от собственика (исках да се разберем като хора), но всичко което постигнах беше, че бях заплашван доста усърдно.
Брокерката, на която дадох 2.5% от стойността на имота отиде в чужбина още преди да се разбере, че сделката няма да се получи и ме прахвърли на друг брокер, за който ми обясни, че е шеф на агенцията в която работи. Свързах се с този човек, той ми каза, че познава брокерката, но никога не са работили в една и съща фирма.
Първоначално брокерката ми пишеше email-и да ме питат как са нещата, но след като и казах, че сделка няма да има, тя спря да ми пише и не ми вдига телефоните си (знам, че е в чужбина, но телефоните и дават свободно, просто неиска да ми вдигне).

Ще ви напиша, част от клаузите в предварителния договор, които подписахме и нотариално заверихме :


Чл.5.1. СТРАНИТЕ по настоящия договор се задължават, да сключат окончателен договор в срок до: 12:00 (дванадесет) часа, на XX.XX.XXXX г. година, в нотариалната кантора на Нотариус XX XX с район на действие СРС, с адрес на нотариалната кантора: XXXXXX Този срок, както и нотариуса, пред който ще бъде изповядана сделката, могат да бъдат променени само с писмено споразумение между СТРАНИТЕ по този договор.

Чл.5.2. При виновно неизпълнение, на което и да е от задълженията на ПРОДАВАЧА по този договор (от чл.3.1. до чл.3.7. вкл. и чл.5.1.), той възстановява на КУПУВАЧА предплатата (задатъка) съгласно Чл.2.1.1., в троен размер (чл.93 от ЗЗД), както и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора (чл.82 от ЗЗД).

Чл.5.3. При виновно неизпълнение на задълженията на КУПУВАЧА по чл.5.1. от този договор (отказ от сделката), получената предплата, съгласно чл.2.1.1. остава в полза на ПРОДАВАЧА (чл.93 от ЗЗД), като КУПУВАЧЪТ се задължава да му възстанови и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на този договор.

Общо взето това е графата за неустойки.

Искам да попитам, дали имам основание да си поискам 10% капарото, което заплатих? (Имам документи доказващи, че тези пари са прехвърлени на собственика по банков път)
Съответно и да не получа парите, което няма да е края на света, има ли шанс да съдя брокерката + собственика за измама? Все пак като приключи всичко те пак ще пуснат тази обява и пак ще вземат 10% от някой друг евентуален клиент.

Ако ви интересуват допълнителни детайли, можа да ги предоставя.

[barakuda]

Нещо не е точно така. И не купувай от роми.

[lanfear]

В случая причината за разваляне на договора не може да се вмени във вина на нито една от страните, според мен, при условие че купувача е изпълнил задължението си да получи предварително одобрение - така или иначе на предварителен договор друго не може да се получи. За съжаление предварителното одобрение затова е предварително, защото може да се оттегли. Тъй като се разваля договора, без да има виновна, неизправна страна, всичко което е дадено, подлежи на връщане, като дадено на отпаднало основание. Чл. 55 от Закона за задълженията и договорите. За съжаление, комисионната не може да се търси, но пък си прочетете добре договора с агенцията - някои предвиждат при такава ситуация ако договорът не е развален поради вина на едната страна и тя реши да закупи друг имот през тях, да не плаща нова комисионна.

[REVOLUTION]

В случая няма никаква измама , а просто Вие не сте ползвали юридически услуги при осъществяване на сделката.
Няма как да се съгласите да сключите такъв предварителен договор и да платите капаро при положение, че единственото финансиране за вас още не е одобрено.При тези случаи в договора задължително се включва допълнителна клауза , че същия ще има действие от момента на одобряване на кредита.В случая Вие сте неизправна страна тъй като не може да платите цената.
След като не е уговорена клауза в пред.дог. относно кредита , продавачът изобщо не може да се счита за виновен за това, че не ви е отпуснат кредит.
Колкото до историята на имота , ако бяхте ангажирали адвокат за 40-100 лв. щяхте предварително да знаете всичко и да бъдат защитени интересите Ви в договора.

[fbr65]

Колкото до историята на имота , ако бяхте ангажирали адвокат за 40-100 лв. щяхте предварително да знаете всичко и да бъдат защитени интересите Ви в договора.

Никак не е сигурна тая работа, ако ще и адвоката да бъде за седем пъти по-голямата посочена от Вас сума.

[REVOLUTION]

Колкото до историята на имота , ако бяхте ангажирали адвокат за 40-100 лв. щяхте предварително да знаете всичко и да бъдат защитени интересите Ви в договора.

Никак не е сигурна тая работа, ако ще и адвоката да бъде за седем пъти по-голямата посочена от Вас сума.

Прав сте!В този живот сигурните неща според известната поговорка за смъртта и данъците.... и все пак шансовете с адвокат са доста по-добри от без такъв.Да разчиташ при една имотна сделка само на брокера и собствените си знания е все едно да лекуваш грип с аспирин , чесън и лимон.Ако имаш късмет и достатъчно силен организъм ще се пребориш сам с болестта , в повечето случаи обаче ще направиш пневмония.

[bird_of_paradise]

скам да попитам, дали имам основание да си поискам 10% капарото, което заплатих?

Да видим- имам една идея, стига да не е късно.
Чл. 5 указва, кога, къде, пред кой нотариус. Така или иначе продавачът по ПД знае, че сте в невъзможност да платите, еро- няма да сключите и договора, та в този ред опитайте с мислене- защо не отидете пред този нотариус в уречения дата и час, и ако продавачът не се яви ( предполагам, че няма да се яви) да ви изготви един констативен протокол за случилото се? От там насетне поставяте него в неизгодно положение.
А, ако се яви - не губите нищо, просто ще уредите съществуващото положение.

И, за Бога, когато купувате нещо на значителна стойност не се доверявайте на всеки, когото срещнете.

[stancho_83bg]

Чл. 227. ЗЗД Дарението може да бъде отменено, когато дареният:
а) умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или негово дете, или е съучастник в такова престъпление, освен ако деянието е извършено при обстоятелства, които изключват наказуемостта;
б) набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако набедяването се преследва по тъжба на пострадалия и такава не е подадена, и
в) отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае.
Тия разпоредби не се отнасят до обичайните и възнаградителните дарове.
Искът може да се предяви в едногодишен срок откакто на дарителя са станали известни основанията за отменяване на дарението. До изтичането на този срок искът може да бъде предявен и от наследниците на дарителя, ако той е починал преди това.
Предварителният отказ от този иск е нищожен.
Отменението на дарението не засяга правата, които трети лица са придобили върху подарените имоти преди отбелязването на исковата молба, но дареният дължи на дарителя обезщетение за онова, с което се е обогатил.[/



Чл. 37. (1) ЗН Отчужденията на завещаните или подарени недвижими имоти, както и учредяванията на вещни права върху тях, извършени от заветниците или надарените, срещу които е постановено намалението, станали преди да е изтекла една година от откриване на наследството или след като е била вписана исковата молба за намалението, могат да се отменят по иск на наследника, ако той не може да допълни своята запазена част от имуществото на заветника или надарения и ако приобретателят не допълни запазената част в пари.
(2) Същото важи за земеделски и превозни машини от значителна стойност.
(3) Исковете трябва да се предявят, като се почне от последното отчуждение и се върви последователно към предшествуващите.



и чл.264 ДОПК

[Melly]

Чл. 227. ЗЗД Дарението може да бъде отменено, когато дареният:
..............

Горното вЪобще не ви грее. По ред причини.

[nnyagolov_]

В случая няма никаква измама , а просто Вие не сте ползвали юридически услуги при осъществяване на сделката.
Няма как да се съгласите да сключите такъв предварителен договор и да платите капаро при положение, че единственото финансиране за вас още не е одобрено.При тези случаи в договора задължително се включва допълнителна клауза , че същия ще има действие от момента на одобряване на кредита.В случая Вие сте неизправна страна тъй като не може да платите цената.
След като не е уговорена клауза в пред.дог. относно кредита , продавачът изобщо не може да се счита за виновен за това, че не ви е отпуснат кредит.
Колкото до историята на имота , ако бяхте ангажирали адвокат за 40-100 лв. щяхте предварително да знаете всичко и да бъдат защитени интересите Ви в договора.

Причината да не наема собствен адвокат беше, че взимам апартамента чрез банков кредит и банката прегледа всички документи още преди да подпиша предварителен договор. Три дни от банката (банкови юристи, банкови брокери) гледаха всички документи и накрая ми се обадиха и ми казаха "Всичко е изрядно подписвай предварителен договор и да продължаваме процедурата нататък". Да добавя, че в същата банка имам доста познати и то на доста високо ниво.
Не съм си помислял дори за миг да подпиша предварителен договор без да имам одобрение на банка и от там да са прегледали документите на имота.

[nnyagolov_]

Да добавя защо си мисля, че все пак има някакъв намек за измама.
Както написах в първия пост брокерката избяга в чужбина дни преди да разбера, че сделка няма да има. След това жената с която ме свърза да довърши сделата се оказа, че не е и шеф, както ми беше обяснено.
В деня когато правих оглед на апартамента за първи път, брокерката се появи с един мъж. Представиха ми се, че са колеги и той я докарал до имота да ми го покаже тя. Казаха ми името на фирмата в която работят.
Преди 5 дни се обади в тази фирма и попитах дали познават брокерката и те ми отговориха, че е работила при тях, но е напуснала 2 седмици преди да започнем сделката по имота.
Също така ми беше обяснето от брокерката, че почти не се познава със собственичката, а след като разпитах тук и там се оказа, че са големи приятелки.

[kendros]

"Причината да не наема собствен адвокат беше, че взимам апартамента чрез банков кредит и банката прегледа всички документи още преди да подпиша предварителен договор. Три дни от банката (банкови юристи, банкови брокери) гледаха всички документи и накрая ми се обадиха и ми казаха "Всичко е изрядно подписвай предварителен договор и да продължаваме процедурата нататък". Да добавя, че в същата банка имам доста познати и то на доста високо ниво.
Не съм си помислял дори за миг да подпиша предварителен договор без да имам одобрение на банка и от там да са прегледали документите на имота."
В тази посока търси измата, а не коя брокерка къде работела кого познавала,къде отишла....Тя все пак ти е предложила имот който си харесал, дала ти е информация къде се намира,оглед е организирала....
Единствения ВИНОВНИК в тази траги-комична ситуация е банката/или по-конкретно нейните юристи/...Как са те подвели да плащаш 10%,защо си им гласувал доверие....
И мисля, че е морално поне да научим името на тази БАНКА????!!!!
За да няма и други такива писма на нейни клиенти....

[kendros]

"Причината да не наема собствен адвокат беше, че взимам апартамента чрез банков кредит и банката прегледа всички документи още преди да подпиша предварителен договор. Три дни от банката (банкови юристи, банкови брокери) гледаха всички документи и накрая ми се обадиха и ми казаха "Всичко е изрядно подписвай предварителен договор и да продължаваме процедурата нататък". Да добавя, че в същата банка имам доста познати и то на доста високо ниво.
Не съм си помислял дори за миг да подпиша предварителен договор без да имам одобрение на банка и от там да са прегледали документите на имота."
В тази посока търси измата, а не коя брокерка къде работела кого познавала,къде отишла....Тя все пак ти е предложила имот който си харесал, дала ти е информация къде се намира,оглед е организирала....
Единствения ВИНОВНИК в тази траги-комична ситуация е банката/или по-конкретно нейните юристи/...Как са те подвели да плащаш 10%,защо си им гласувал доверие....
И мисля, че е морално поне да научим името на тази БАНКА????!!!!
За да няма и други такива писма на нейни клиенти....

"има ли шанс да съдя брокерката + собственика за измама? Все пак като приключи всичко те пак ще пуснат тази обява и пак ще вземат 10% от някой друг евентуален клиент."
Според теб на какво основание ти се иска да може да осъдиш брокерката и продавача??
Може би затова , че нямаш парите за имота??....Май те са най-виновни за това....
И аз да съм продавач, ако някой ми каже -ще ти купя имота, а после се изметне с разни оправдания/защото от негова страна е точно така/, а мен примерно ми е било спешно, и съм изпуснала много други купувачи, и съм претърпяла пропуснати ползи...Ти се радвай , че неустоиките ти не са да дължиш капарото в двоен размер...
БАНКИТЕ-сега още ли им вярваш безусловно.....