Предварителен договор

[ventsi_ven]

Здравейте,
През септември 2008г. сключихме предварителен договор за покупка на апартамент. В договора е записано, че преди сключването на предварителния договор сме платили 1000 EUR - стоп капаро, а при самото сключване на договора заплащаме 19 000 EUR, които са определени като първа вноска. Остана да издължим остатъка от сумата, но предвид настъпилата финансова криза, получаването на кредит от банка се оказа трудно. Понеже срокът, който беше записан в предварителния договор като краен срок за издължаването на останалата сума изтече на 01.12.2008г. и ние не успяхме да осигурим кредита, строителят ни заплаши, че ще изгубим 20-те хиляди EUR, които сме платили.
Въпросите ми са:
1-Може ли финансовата криза да се определи като форсмажорно обстоятелство? В раздела от договора "Отговорност за неизпълнение и неустойки" има клауза, според която страните не носят отговорност в случай на неизпълнение, дължащо се на настъпили форсмажорни обстоятелства И природни бедствия, войни и др.
2-В друга клауза от същия раздел е казано, че при неспазване на договора от наша страна (според договора точно така се получава), Продавачът може да задържи задатъка. Та въпросът ми е - задатъкът цялата сума ли е, т.е. скоп капарото + първа вноска, или задатъкът е само стоп капарото?

Благодаря Предварително и прощавайте, ако не се изразявам правилно!

[punisher]

Уважаеми питащ,
трябва да се прочете целият договор,а не вие да изнасяте определени раздели,които вие считате за важни от договора и ние да ви отговорим.Важен е целият договор,който сте подписали ,а не само

В раздела от договора "Отговорност за неизпълнение и неустойки"

Давайки ви мнение,мога да ви подведа/отговорям само за себе си/.Това е в разрез с една нормална професионална помощ.

[ivan_lawyer]

За да се загуби капарото, трябва да се развали договора - тоест да се прекрати връзката между Вас и строителя - просто относно апартамента няма да има взаимни обвързаности.
Ако не е уговорено със смислово звучене на капаро, трудно ще се присъди.
При всички положения, липсата на доброволни споразумения води до съдебни дела, не вярвам строителя да има интерес от съдебни дела.
По добре преценете дали има риск за Вас и си искайте първата вноска.
Относно неустойката - не съм сигурен дали може да Ви я изискат.
По принцип паричните задължения са без извинение - винаги може да се намерят пари.
В случая обаче може да се направи и искане за форс мажор, макар, че нашата система (валоризационна) не познава златна клауза и други начини за преизчисляване на дългове.
При всички положения сте сключили много несъвършен договор.

[sparkiet_law]

Несавършен договор,който не е продукт на Вашия адвокат, но добре защитава строителя и считам, че не само ще загубите платеното ,но и ще плащате още. Ако продължавате в същия дух със сигурност ще облагодетелствате строителя с един апартамент

[ivan_lawyer]

В агенциите са царе на несъвършените договори.
Доста отдавна си закупих една брошурка - нещо от рода на "Как да печелим от недвижими имоти", то всъщност подтекста беше, как да си дадем паричките на брокеря.
Та там има следните ценни съвети: "не се допитвайте до адвокат", "адвокатите са теоретици", "адвоката гледа през призмата на съдебния спор", "брокера ще уреди работата".
Разбира се, аз съм далеч от идеята да върша работата на брокера - обяви, огледи, търчане, но все пак...
Имах такъв случай - предварителен договор, фиксирана дата за окончателен.
Телефонен разговор между страните (винаги използвам под невинната формула "много съм зает" куриерските услуги на частните пощи), че датата се отлага, тъй като клиента не е осигурил кредита.
Нотариална покана, че договора трябва да се сключи, среща между страните - брокера видя, че изпуска работата и посъветва клиента да плати неустойката от 2 000 лева, за забава.
Въобще сделките са пържилник, все пак трябва да се има предвид - адрес на корспонденция - твърди, фиксирани начини на кореспонденция, тъй като изпълнението и неизпълнението се доказват с документи - имаше едно разваляне с факс, ама дали това е телефона на страната или не ...
И преговори, преговори.

[ivan_lawyer]

Така е, докато в дивата джунгла са по-цивилизовани и от английската кралица (аеко се абстрахираме от формата "Черното влечуго"), у нас брокера се чувства застрашен от отделното присъствие на адвоката.
Така си мисля за една флагрантна промяна на Закона за собствеността - всяка сделка с имот, чието закупуване е свързано с дългосрочен ипотечен кредит, да бъде извършвана, с участието на адвокат или застрахован брокер.
Впрочем думата "застраховка" ме навежда и на думата "непозволено увреждане".

[ventsi_ven]

Здравейте,
Благодаря Ви че сте толкова активни!
Може да е смешно, но договорът беше подготвен от адвокат, с който работи агенцията за недвижими имоти. Лошото е, че не знам къде се намира кантората на този адвокат и нямам никакви негови координати, а от агенцията ми казаха, че тяхната ангажираност към мен е приключила в момента, в който сме подписали договора, т.е. денят, в който им платихме и комисионната. Бедата е там, че сега адвоката няма как да ми каже какво е имал предвид под "задатък" - това в договора не е дефинирано. Аз под задатък разбирам капаро, а като "стоп капаро" фигурират само 1000-те евро. Мисълта ми е дали капаро може да е = на стоп капаро и имам ли някакъв шанс да си "спася" първата вноска от 19 000 евро. Ние реално не искаме да се отказваме от имота, имаме намерение да го закупим ако ни се даде този шанс. В момента документите ни за кредит се разглеждат от банка, но строителят май иска да ни прибере паричките - поне така заплашва всеки ден, а то от нас не зависи.

[ivan_lawyer]

Без да Ви осъдят в съда, не ми се вижда като как ще Ви накарат да платите.
По принцип има забава във Ваша страна - трябва да осигурите плащането не по-късно от фиксирана дата.
Тук може съдът да обсъди, че забавата е извинителна, макар че при паричните задължения няма как.
Но вноската от 20 000 евро няма как да Ви бъде задържана, освен ако не е посочено, че тя е неустойка, задатък, капаро, отметнина, пишманлък - все близки до характер гаранционни суми.
Но ми се струва, че с този строител ще Ви бъде трудно да работите, макар, че и тях ги притискат кризата и те си имат основание да бързат с плащането.
По-скоро използвайте факта, че може да уредите доброволно нещата.

[neviadv]

Здравейте,
Финансовата криза трудно можете да я обявите за форсмажорно обстоятелство, освен ако правителството не излезе с някакво такова становище.Можете да я използвате в съда, като причина за вашето неизпълнение на договора, нап. че поради кризата доходите на семейството Ви са намалели, а разходите му значително са се увеличили и неща в този род.Но всичко зависи от преценката на съда.
Относно капарото: много са важни думите, които са използвани в самия договор.По принцип в правото няма израз като "стоп- капаро" това го измислиха агенциите и обикновенно не се влага смисъла на капаро/ задатък, а по-скоро депозит.Но да приемем, че във вашия случай са имали предвид точно капаро, това е най-добрият вариант за Вас, тъй като тази сума е много по-малка от общата, която сте дали и ще загубите само нея.Относно "първата вноска", за нея е най-важно как е формулирано- дали наистина като първа вноска или като задатък/капаро.Ако е "вноска" или нещо подобно, то тя е част от продажната цена и няма обезпечителните функции на капарото, т.е. при разваляне на договора, по съдебен или извънсъдебен път строителя ще бъде задължен да Ви я върне.В случай, че е като "капаро/задатък" по силата на закона, той не е задължен да Ви я върне, но Вие винаги можете да искате намаляне размера и поради прекомерност.
Ако все още не сте си решили проблема е най-добре или да се консултирате с адвокат, естествено не този, който Ви е сключвал договора, защото както казвате той работи с агенцията за недвижими имоти и обективността му е под въпрос.А ако искате можете да сканирате договора и да го качите тук, за да поразсъждаваме заедно.
Към ivan_lawyer, много ми е интересно след като се пишете lawyer дали наитина сте такъв, понеже би било малко странно: Как ще казвате, че "без СТРОИТЕЛЯ да ги осъди няма да ги накарат да платят".Те вече са си платили отдавна, техните пари са в строителя и той няма да тръгне да ги съди, за да докаже че има право да задържи сумата.Ако не могат да се разберът помежду си доброволно, именно питащите са тези, който трябва да заведът дело за разваляне на договора и да доказват, че сумата е задържана неправомерно.

[ivan_lawyer]

Именно, именно.
Ако имаш право да задържиш парите - ще ги задържиш.
Ако нямат право - така или иначе ще минат на съд.
Например при осъдителен иск строителя ще е ответник, но и също така ще трябва да брани позицията си.
Няма значение къде се съхраняват парите.
И аз се считам за собственик на колата на съседа, но това не означава, че мога да я подкарам - ако не съм й собственик и въпреки това я задържа - не трябва ли да доказвам правото на задържане?
Не се притеснявайте за качествата ми - аз съм кален в уличните битки адвокат, затова и казвам съвсем умишлено.

[neviadv]

За качествата Ви се убедих, понеже попаднах и на други ваши мнения и споделям повечето Ви становища, извинявам се за отправеното съмнение.Просто тук, от изказването не знам питащите дали разбраха, че ако строителя не им върне доброволно парите е малко вероятно да предприеме други действия и е наложително питащите да заведът иск.

[ventsi_ven]

Здравейте! Строителят /след консултация с "личният" си адвокат/ ни предложи да ни върне парите, като си удържи само комисионната, която е платил на брокера, около 3500лв. Вероятно можем да спорим за тази сума, но решихме, че е етично да я възстановим предвид времето което им изгубихме и ангажирахме апартамента в момент, в който можеха да го продадат по-лесно.

[lexter]

но през всичкото време строителят е можел и ползвал Вашите пари... помислете и в тази насока - плащал е на работниците надница, или на подизпълнителя, плащал си е... абе сещате се

[neviadv]

Според мен е долу-горе добре.Поне ще се разберете без съдебни спорове и ще си получите веднага парите, а не да ги чакате с години докато се точи делото.Хубаво щеше загубата ви да се ограничи до първите 1000 евро, но и на това се радвайте, защото откъдето и да се погледне вие сте в неизпълнение на договора.
Успех

[llumar]

Здравейте на всички, ето че две години след онзи случай, аз имам проблем, подобен на този, описан в тази тема.
Сключили сме предварителен договор , даже преди издаване на строителната линия- на 25.02.2008г.
Срокът за изграждане на сградата по договор с АКТ 15 е посочен на 30 месеца, след издаване на стороителната линия- т.е. на 07.11.2010г. По договор платих първите две вноски -по 13 000 евро всяка. Имаше и още една вноска-39 000 Евро, която следваше да платя на АКТ 14. Макар, че Акт 14 се забави , все пак той излезе септември 2009г. Тогава строителят ми се обади по тел., за да ми каже, че вече има Акт 14, но според договора това трябва да стане в писмена форма, а не в устна, като той е длъжен да ми предостави и копие от Акт 14 и всички останали необходими документи за получаване на банков кредит, с който да платя останалите 39 000 Евро. Тъй като беше вече ясно, че поради кризата няма да получа кредит, и аз не настоях да получа копие от Акт 14 и останалите документи, според договора, необходими за кандидатстване пред банкатА за получаване на кредит. В крайна сметка, някои от тях, като строителната линия, разрешение за строеж, предишни нотариални актове, за да се набави удостоверение за липса на тежести, не бих могъл да си ги набавя без строителя- собственик на правото на строеж. Пак според договора, при неизпълнение от моя страна, той може да си удържи 25 % " от подлежащите на връщане вноски". Мислех,че ще мога да си получа обратно 75% от платените 26 000 Евро. Докато не отидох при една адвокатка, която ми каза, че след като срокът по договор за изграждане на сградата е изтекъл на 07.11.2010г., вече не само аз съм неизправна страна, а и той, и след като и двете страни са неизправни, то всяка трябва да върне на другата това , което е получила, понеже основанието е отпаднало- срокът за изпълнение по договор е изтекъл...И след като и двете страни са неизправни, не може да се говори за неустойки. След което с нотариална покана, която той не получи, и с констативен протокол, нотариус потвърди за "получена" нот. покана.
Онзи ден обаче се срещнахме с него, и той ми обърна внимание на факта, че първата вноска от 13 000 Евро е означена като "капаро", и няма да ми я върне, а ще ми върне едва 75%, но от втората вноска, която е означена като първа вноска, тъй като според него аз съм неизправната страна- тъй като не съм платил последната вноска от 39 000 Евро.
Това, че той пък все още- дори и 15 месеца след като е изтекъл срока по договора, не е завършил строежа, според него не променяло нещата, тъй като му били откраднали кабелите и имал бележка от полицията, което било форсмажорно обстоятелство, което удължавало автоматично срока на изпълнение на договора, и той до няколко месеца, щял да завърши строежа, а аз няма откъде да му платя 39 000 Евро, следователно за мен е по-добре да се примиря с тези 75% от 13 000 Евро, които ми предлага..
Що се отнася до това, че съм прекратил договора, според него, това не важало, з-то липсвал неговия подпис.

[dim0_1]

Преди всичко обърнете внимание, че всеки може да твърди това, което намери за добре. Затова има съд и законът е дал възможност да се обръщаме към него в случай на спор. Кражба на кабели не може да бъде форсмажорно обстоятелство, защото не е "непредотвратимо", в никакъв случай не може да оправдае забавяне на строителството с година и три месеца (до Акт 14, а срокът, доколкото разбирам, е за Акт 15) и не на последно място се доказва със сертификат издаден от БТТП. Във всички случаи ви съветвам да продължите разговорите с този строител чрез адвокат, който да му обясни задълженията и възможните усложнения. Той ще прегледа и другите възможности според доказателствата, които ще му представите. Ако сте имали основание за едностранно разваляне на договора, съгласие на строителя (подпис) не се изисква. Затова му се казва "едностранно".Просто не се отказвайте с лека ръка от възможността да си получите обратно и другите 13000 евро - сумата си заслужава усилията. Казусът не е сложен, просто намерете човек и действайте.

[llumar]

Здравейте,
Благодаря Ви за отговора.
За кражбата на кабелите, че не е форсмажорно обстоятелство, мисля че е е ясно и за малко дете.
Моите основания за прекратяване на договора, са, че срокът за изпълнение от 30 месеца, по договора е изтекъл....Не съм сигурен, дори дали е нужно изрично да го прекратявам предварителния договор, след като след изтичането на срока той " се погасява по давност( не съм сигурен дали това е правилния термин?)". Или просто при едно съдебно дело да посоча, че поради изтичане на Предварителния договор, никоя страна не може вече да черпи от него права, а всяка трябва да върне на другата това, което е получила -на отпаднало правно основание...(чл.55 ЗЗД).
В полза на строителя са това, че акт 14 все пак има, макар и с закъснение ( и в рамките на този 30 месечен период)-т.е. формално това свое задължение той е изпълнил, след което аз не съм изпълнил моето- да платя...но с кредит, за който той не ми е предоставил необходимите документи...а аз проверих в общината тези дни- на ,мен категорично отказват да ми дадат тези документи, т.е. ако аз не ги получа от него, не съм в състояние да получа кредит...Поради това той твърди, че аз съм неизправна страна и иска да ми върне едва 75% от 2-рата вноска от 13 000 Евро...а що се отнася до 1-вата вноска съшо от 13 000 евро, поради факта, че тя е вписана в договора ( поради недоглеждане от моя страна), като "капаро", той нея отказва да ми върне въобще....
В моя полза е че така или иначе срокът по договора вече е изтекъл от 17 месеца , и той също се явява неизправна страна...т.е. независимо, че аз може да се превърна в неизправна страна, която първа по време е станала неизправна, той е втора по време неизправна страна, а и най-вече поради изтичане на срока, договора не може да бъде изпълнен, поради което е развален от мен ( разбира се че едностранно, поради неговата вина, че не е спазил срока), поради което всяка страна дължи връщане на другата на това, което е получила от нея.
Ще се радвам за препоръчан адвокат.

[kuma_lisa]

Ако искаш пиши ми на vickypet@abv.bg, ще ти разкажа моя случай с отказ от страна на продавача да ми върне капарото, казуса е почти същия, и благодарение на адвоката ми вече чакам изпълнителен лист

[didem]

Моля за съвет относно некоректен строител.С предварителен договор за покупка на зелено на строящ се апартамент дадох част от парите 4000 евро . В 6-месечен срок трябваше да бъде построено жилището и издаден акт обр.14 след което да се прехвърли с НА, но срокът не беше спазен и сградата все още не е завършена. Сега искам да разваля договора и да си получа обратно парите, тъй като не е спазен срокът.Уведомили сме строителя с нотариална покана, че разваляме договора.Водени са разговори многократно със строителя за връщане на парите, той първо обещаваше, протакаше - повече от 3 години, но нищо не се получи. Сградата е във Варна, а фирмата е в София. Въпросът ми е следният:
От София ли трябва да наема адвокат или във Варна и ако може да ми препоръчате добър адвока в София, ако е необходимо.

[rts]

Ако действително фирмата е със седалище в София, е по-удобно адвокатът да е от София, но не е задължително, адвокатът може да е от всеки град, стига да се съгласи да Ви води делото.
Не отлагайте повече, за да не си загубите парите.