Скрито запазено право на позване и покупка чрез ЧСИ

[piper_10]

Здравейте
Както в последно време се случва често, изпадналите в нестандартна ситуация се обръщат към форумите за помощ. Благодаря предварително на включилите се!
Проблемът ми е следният:
Закупих си имот /жилище/ от ЧСИ. Получих си постановлението за възлагане, свалих си възбраните с по една молба и такса от 10 лв. и си черпя за новата покупка.
Но десетина дни след получаване на постановлението за възлагане отивам в Агенция по вписванията и след справка се установява ,че родителите на човека от който купих /чрез ЧСИ/ при предходната продажба са си запазили право да живеят в него при продажба на сина си в предходният нот.акт/до който аз нямам достъп/.
Искам дебело да подчертая ,че в обявлението НЕ фигурира право на ползване на имота от други лица.
В постановлението за възлагане също няма и намек за право на ползване от други лица, тежести и др.ангажименти.
След разговор с ЧСИ и Агенция по вписвания се установява, че в удостоверението за тежести, възбрани и ипотеки НЕ се вписват права за ползване, въпреки ,че те съществуват като запис в АВ.
Сега се оказа ,че в закупеното от мен жилище имат право да обитават пожизнено родителите на длъжника.
Въпросите ми са следните:
1.Мога ли да разваля сделката изцяло /с връщане на сумите, таксите и пр/? Ако да как?
2.Може ли да се отмени правото на ползване по съдебен път? Ако да как?
3.Носи ли някаква отговорност ЧСИ за продажбата на имот със скрита тежест?
4.Отпада ли правото на ползване на родителите на длъжника след покупка чрез ЧСИ?
В най-общи насоки- какво да правя. Бях с убеждението ,че при покупка от ЧСИ съм максимално защитен,а се оказа....
Благодарен съм на всякакви мнения,защото кредита си върви,а проблемите се множат....

[Melly]

Има измъкване, но съветът ми е да се ориентирате към колега адвокат.

[piper_10]

Направих го веднага след установяване на проблема.Но колегата Ви тръгна по линия да молим/убеждаваме/ родителите да се откажат доброволно от правото си на ползване, което за мен не добър вариант.
А Вашата идея каква е?

[kalahan2008]

Трябва да се види дали върху имота не е имало учредена ипотека, въз основа на която кредиторът е поискал от ЧСИ изнасяне на имота на публична продан. Ако е имало такава ипотека и правото на ползване е учредено след нея, се прилага чл. 175, ал. 1 ЗЗД - С извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека (вкл. и правото на ползване), се погасяват.
В случая обаче това едва ли е така, тъй като правото на ползване е учредено с прехвърляне на имота, но все пак е хубаво да се провери.
Трябва да се види и дали няма срок на учреденото право на ползване или наистина е пожизнено. Дали упражняването му не е прекъснато за 5 годишен период (основание за погасяването му). Дали вещта не се ползва по начин, който уврежда вещта (също основание за погасяването му). Има различни варианти, но действително трябва да се видят документите от специалист по вещно право.
Копие от предходния нотариален акт може да си набавите от Службата по вписванията, регистрите са публични.
Насрочван ли е въвод във владение в имота?

[piper_10]

Здравейте,
Благодаря за отговора на kalahan2008,надявах се точно на такъв експертен отговор.
Относно въпроса:
Ипотека не е имало върху имота.Бяха наложени само възбрани.Сега са свалени.Ходих в АВ и ми издадоха "Удостоверение за вписвания,отбелязвания и заличавания"-чист като планинска роса.НО вещтното право си стои.
Същото е учредено 2007 г, и е вписано като:"Запазено право на продавачите да живеят и ползват продаваемият имот безвъзмездно до края на живота си".Това е направено при продажбата от родителите на длъжника през 2007, и до колкото аз знам до сега не е използвано,т.е , родителите не са живели/ползвали имота.Това как може да ми помогне в дадената ситуация?
Да разбирам ли ,че поради това ,че правото им на ползване не е упражнено в тези 5 години има начин за отпадане/погаси/?Ако да как и кой /и по кой закон/може да подаде молба/и до кого/ за да се случи желаният от мен ефект ?
Копие от старият /2007 г./ нотариален вече имам.
А въвода не е насрочван,поради зимият сезон ,и устна договорка с длъжника да остане и заплаща наем до следваща промяна.
Въвода би ли изиграл някаква положителна роля в ситуацията?Аз останах с впечатлението ,че въвода е само ако длъжника/старият собственик/ отказва да се изнесе.
Съжалявам за многото въпроси, но трябва да се уча бързо да плувам,защото иначе се давя безславно....

[kalahan2008]

Да разбирам ли ,че поради това ,че правото им на ползване не е упражнено в тези 5 години има начин за отпадане/погаси/?Ако да как и кой /и по кой закон/може да подаде молба/и до кого/ за да се случи желаният от мен ефект ?

Правото на ползуване се погасява и с погиването на вещта, а също и ако не се упражнява в продължение на 5 години - (чл. 59 от Закона за собствеността). За завеждане на дело се обърнете към адвокат, той ще Ви обясни по-подробно.

Въвода би ли изиграл някаква положителна роля в ситуацията?Аз останах с впечатлението ,че въвода е само ако длъжника/старият собственик/ отказва да се изнесе.

Ако родителите не бъдат заварени в имота при извършване на въвода, вие влизате във владение и си стоит вътре, докато те не предявят своите претенции. Претенциите за предаване на владението въз основа на учреденото право на ползване трябва да стане по съдебен ред, а в съдебното производство ще можете да релевирате възражения, че правото на ползване е погасено поради неупражняването му в 5-годишен срок.
Въвод се извършва не само ако длъжникът се противопоставя, но и с цел доказване придобиване на фактическата власт върху имота.

[wenzy]

Искам да участвам в публична продан на апартамент, ипотекиран на банка и прочетеното по темата ми беше много полезно!

Моят въпрос е:
В официалното обявление на ЧСИ посочената цена е 15,000.00, a словом цената е изписана ПЕТДЕСЕТ /50,000/хиляди. При контакт с кантората на ЧСИ, служителите уверяваха, че 15,000 е вярната цена, а ПЕТДЕСЕТ е сгрешено, но не поправят официалното обявление!
Коя цена е вярна и може ли да се обяви официалното обявление за нищожно и това да анулира търга ?

Имайки предвид дискусията по-горе, какво и къде трябва и мога да проверя сам преди търга, като: неплатени сметки, скрити тежести върху имота и други подводни камъчета ?

И още - от много четене по форуми малко се обърках - ако вземането на банката е 100, а постигнатата цена при търга е 60 и спечелилият търга заплаща сумата със свои пари, банката има ли претенции към новия собственик за другите 40 или пие една студена вода и продължава да си търси парите от длъжника ?

[piper_10]

Благодаря отново за помощта.
Значи правя следното-изисквам от ЧСИ въвод в имота.
Ако родителите не са в имота при въвода-могат да обжалват ,че им е нарушено правото на ползване по съдебен път.В този случай довода ми е , че правото им вече"не право"поради това ,че 5 години не са се възползвали от него.Това ще се случи на дело/не дай боже/.
А ако длъжника ги докара за въвода/чисто хипотетично/?Как се процедира.

И какво е участието на ЧСИ?Не е ли негова грешка продажбата на имот с право на ползване?Не трябва ли той да си оправи кашата, или спасяването на давещият се, е в ръцете на давещият се?
Той каква отговорност носи и пред кого?

[kalahan2008]

И какво е участието на ЧСИ?Не е ли негова грешка продажбата на имот с право на ползване?Не трябва ли той да си оправи кашата, или спасяването на давещият се, е в ръцете на давещият се?
Той каква отговорност носи и пред кого?

Съгласно Правилника за организацията и дейността на административните, районните, окръжните и апелативните съдилища преди започване на публичната продан и във връзка с чл. 487, ал. 3 ГПК съдебният изпълнител е длъжен да входира в районния съд протокола за разгласяване на проданта заедно с редица книжа, сред които е и актът за собственост върху имота на длъжника. Тъй като в него фигурира въпросното право на ползване, преди да участвате на публичаната продан Вие спокойно е можело да изследвате собствеността и другите тежести върху имота, както между впрочем трябва да се прави при всяка сериозна инвестиция, каквато е покупката на недвижим имот. Закупуването на имот без юридическа консултация преди това винаги е рисково и нежелателно. Законът не предвижда в обявлението за публичната продан съдебният изпълнител да вписва вещните тежести върху имота, с изключение на ипотеките (чл. 487, ал. 1 ГПК), макар че е редно. Така че законът не предвижда изрично някаква отговорност за ЧСИ във Вашия случай.
Отговорността в случая я носите само и единствено Вие.

А ако длъжника ги докара за въвода/чисто хипотетично/?Как се процедира.

Вижте, разбирам желанието Ви всичко да Ви се обясни от...до... Само че настоящият форум няма такава цел. През интернет не могат да се обяснят всички възможни хипотези, защото липсва живата комуникация. Освен това предварително не може (все още) да се предсказва бъдещето. Затова най-добре се консултирайте с адвокат, който се занимава с изпълнителни дела, а и е желателно той да присъства на въвода във владение, за да защитава Вашите права адекватно и компетентно и да може на място да реагира на възможните хипотетични пречки за осъщестяване на въвода (стига законът да го позволява). Какво можело хипотетично да се случи...ами много неща могат да станат, никой не може да предвиди всички възможни сценарии. Да си играем на въпроси и отговори...просто няма смисъл.

[kalahan2008]

Коя цена е вярна и може ли да се обяви официалното обявление за нищожно и това да анулира търга ?

Съществува реална опасност при така допуснатата грешка публичната продан да бъде обжалвана пред окръжния съд и да бъде отменена, поради неправилно проведена наддавателна процедура. Обявлението няма как да с епоправи, защото вече е разлепено в съда, на имота, в канцеларията на ЧСИ и в общината. Мисля, че най-удачно е да си спрат проданта и да я пренасрочат наново.

Имайки предвид дискусията по-горе, какво и къде трябва и мога да проверя сам преди търга, като: неплатени сметки, скрити тежести върху имота и други подводни камъчета ?

Неплатените сметки за консумативи нямат отношение към проданта, а и не касаят и купувачите. Щом толкова сте се загрижили за тях, проверете си ги. Що се отнася до тежестите, те би следвало да бъдат посочени в удостоверението за тежести върху имота, но и тук има някои специфики, за които ще Ви е нужна специализирана юридическа помощ. Не мисля да обяснявам за какви специфики иде реч, тъй като в този форум има прекалено много теми, има си и търсачка, потърсете и ще намерите нужната информация.

И още - от много четене по форуми малко се обърках - ако вземането на банката е 100, а постигнатата цена при търга е 60 и спечелилият търга заплаща сумата със свои пари, банката има ли претенции към новия собственик за другите 40 или пие една студена вода и продължава да си търси парите от длъжника ?

Купувачът не го касае какъв е размерът на дълга на длъжника. След провеждане на публичната продан ипотеките и другите вещни права, учредени след първата по ред ипотека, се погасяват. Възбраните следва да се заличат. По отношение на тежестите преди този момент обаче е нужно да се изследва историята на имота.
Дали банката ще пие една студена вода Вас не Ви касае, а и невинаги става така. Зависи какво друго секвестируемо имущество притежава длъжникът, от което банката може да се удовлетвори.

[wenzy]

Благодаря за изчерпателния отговор!

Коя цена е вярна и може ли да се обяви официалното обявление за нищожно и това да анулира търга ?

Съществува реална опасност при така допуснатата грешка публичната продан да бъде обжалвана пред окръжния съд и да бъде отменена, поради неправилно проведена наддавателна процедура. Обявлението няма как да с епоправи, защото вече е разлепено в съда, на имота, в канцеларията на ЧСИ и в общината. Мисля, че най-удачно е да си спрат проданта и да я пренасрочат наново.

Мисля, че грешката е съвсем умишлена, но.... както и да е.
По-интересно ми е да узная как се спира продан в такъв случай и кой може да го направи?

И нека да допълня,

Имотът е предлаган вече на първа продажба от друг ЧСИ(1) и никой не се е явил.
Следва горе-коментираната пак първа по реда си продажба с грешната цена и този ЧСИ(2) в обявлението си цитира и изп. дело на колегата, нека го назовем ЧСИ(1). Проданта още тече и се оказва, че ЧСИ(1) пуска обявление за вече втората си публична продажба с намалената цена, която стартира !!! 2 дни след приключване на търга на ЧСИ(2) - теоретично апартаментът е продаден от ЧСИ(2) !?! преди да е стартирала втората продажба от ЧСИ(1)

-----
Съгласно Правилника за организацията и дейността на административните, районните, окръжните и апелативните съдилища преди започване на публичната продан и във връзка с чл. 487, ал. 3 ГПК съдебният изпълнител е длъжен да входира в районния съд протокола за разгласяване на проданта заедно с редица книжа, сред които е и актът за собственост върху имота на длъжника.
------
Искам да добавя, че ЧСИ(2) не е предоставил никакви книжа в съда, нищо че в обявлението пише, (цитирам по памет) че документите на имота са на разположение в съответния съд! Не е разлепил и обявлението за проданта на самия имот, която още тече, НО пък от днес е залепена предстоящата втора продан на ЧСИ(1), която ще стартира след около 10 дена.



А ето на какво попаднах случайно:
подобен случай от преди 3 години, явно добре утвърдена практика.
http://www.investor.bg/forum/showthread.php?t=10102

[ludi]

Забрави за въвода, доколкото разбрах ти вече си сключил договор за наем и получаваш такъв т.ст. придобил си владението. Ако старият собственик, а сега вече наемател не иска да излезе, ще си търсиш правата в съда, а след това при при ЧСИ/ДСИ.

[piper_10]

Здравейте,
Благодаря за помощта отново.
Преди да участвам в тази продан ходих в в Районен съд да се запозная с "всички документи по делото".Какво бе моето разочарование когато там намерих само обявлението.Когато поисках останалите документи в Деловодството ми казаха ,че такива няма при тях.
Съответно отидох при ЧСИ.Там любезно ми отказаха ,защото в делото на длъжника нямам работа.След излизане от ЧСИ имота ще бъде чист,без тежести и проблеми,а и аз нямам право на достъп до тези документи.
Освен това наемането на адвокат при участие в проданта не е панацея за всичко.Намирането на ваш колега ,който си разбира от работата, и има желание да си я свърши коректно е трудна работа.
До сега съм използвал 3 ваши колеги, и тримата ми създадоха повече проблеми в бъдещето,отколкото решиха в миналото.Съжалявам, но е така.
Това не значи ,че няма способни хора, а ,че аз не съм ги намерил.
Факт е ,че Вие ми показахте повече възможности отколкото моят адвокат,за което искрено Ви благодаря.
Благодаря Ви ,че ви има.

[piper_10]

Понеже много мразя да чета форуми, където някой пита,пита и накрая се скрие да каже какво е станало с проблема му-споделям:
При мен проблема се разреши напълно.
След редица консултации и разговори "моето" ЧСИ взе присърце проблема и убеди /как незнам/ родителите на длъжника да подпишат декларация за отказ от право на ползване.
Същите са депозирани и сега имотът ми е чист.
Ключът се оказа моето обещание да разглася случаят навсякъде-етична комисия,Камара на съдебните изпълнители,дело в РС и др.
Благодарен съм на ЧСИ ,но ме е яд ,че си мълча през цялото време докато работеше тихичко за решаване на проблема.Сиреч,ако реша проблема-ок,ако не успее-да не се разбере ,че е опитвал да го реши /презумция за вина/.
Специални благодарности на kalahan2008
Отново-БЛАГОДАРЯ ,ЧЕ ВИ ИМА.
И преди покупка на имот-направете си справка в Агенция по вписвания-струва дребни пари.Но при справката за ипотеки и вписвания изискайте и справка за вписани права.
Или по-лесното-наемете си адвокат.
Поздрави на всички и бъдете здрави!