forum.lex.bg

Разсъждавам по един казус и реших да го споделя във форума:
Какво означава покупка на имот чрез банков кредит?
Дали може да се разсъждава по следния начин:
Желая да закупя имот, но нямам необходимата сума. Отивам в банка и декларирам, че съм съгласен да купя конкретен имот за 100000лв., но разполагам примерно с 50000лв. Банката притежава финансов ресурс и законово основание да го предоставя срещу лихва.
Тук става интересно - на практика банката се явява посредник при сделката. Аз разсъждавам така - банката купува и заплаща имота на продавача с моята част от парите 50000лв. и с нейни 50000лв. /които ми отпуска като кредит срещу лихва/. При неплащане на кредита банката има правата да продаде имота и да си прибере нейното участие в сделката ведно със всички лихви и такси.
Та въпроса ми е - при такъв вид сделки може ли да се счете, че до изплащане на кредита от страна на купувача имота на практика се явява съсобствен - на купувача, но и на банката. Ако това е така може ли да се счете, че при евентуален проблем отговорността между купувача и банката би следвало да се сподели.
Какво имам предвид: В даден момент се установява, че съм купил имота от несобственик. Имота при покупката е бил проверен както от моя страна, така и от страна на банката, която отпуска кредита и в чиято полза съм учредил ипотека в/у целия имот.
Какво би следвало да се случи в дадената ситуация и е ли възможно да се търси по съдебен път споделене на щетата. В противен случай се получава, че единствено аз като купувач съм ощетен - заплатил съм с лични средства 1/2 /50000/ от имота, получил съм от посредника /банката/ сума с лихва за останалата 1/2 /50000/. Губя имот, губя пари, а банката си измива ръцете и си търси нейните 50000лв с лихвите.

Много оригинални разсъждения - принос в правото.

Оригинални - в смисъл неверни. Така ли да разбирам?
Моля, пояснете къде бъркам в разсъжденията. И изобщо дали има някакво законово основание да предявя някаква претенция към банката.
Ако разсъдим още по въпроса се получава така, че в една такава ситуация банката губи актива, с който е обезпечила кредита. Ами ако нямам никакви други имоти, нито доходи - по какъв начин банката ще си възстанови сумата, която ми е отпуснала като кредит? Учредяването на ипотека в/у имота става преди или едновременно с отпускането на кредита. По това време на документ собственик на имота се явява неизрядния продавач.
Незнам. Размишлявам, търся някакви варианти... но по възможност облечени в законова рамка. Затова реших да споделя тук във форума.

human1970 написа:Та въпроса ми е - при такъв вид сделки може ли да се счете, че до изплащане на кредита от страна на купувача имота на практика се явява съсобствен - на купувача, но и на банката.

Не!
Банката ви отпуска кредит вие да си купите имот, а не заедно с нея да си купите съсобствен имот
Обезпечението на кредита е или договорна ипотека върху друг ваш имот или залог на вложени пари (ваши или на ваши близки) или законна ипотека върху новозакупения имот след изповядване на сделката - сумата по кредита се превежда по сметка на продавача след вписването на законната ипотека - такава е технологията при заемите за закупуване на недвижими имоти.
Може да търсите отговорност от банката - но това у нас едва ли ще се получи - преди време един юесеец осъдил банката отпуснала му кредит затова, че банката не успяла да докаже, че това се нейни собствени средства, а не привлечени.

И аз така си мисля, но все пак реших да помисля някакви варианти. Може пък на някой да му хрумне някаква идея.

Сега ми хрумва и нещо друго:
Устаномено е, че неизрядния продавач /получил парите при покупко-продажбата/ е извършил измама и документно престъпление. Та си мисля дали има възможност същия да бъде осъден - той да се задължи да плаща кредита ми към банката? Дали не съществува някакъв вариант той да приеме/изкупи (цесия) моя дълг по ипотечния кредит?

Господине, в л...а сте до колене. Без адекватна помощ от адвокат, който да се запознае с детайлите/документите няма да се оправите. Не е възможно да се осъди мошеника, да изкупи дълга Ви, още повече това зависи най-вече от кредитора. Може да го осъдите, да Ви възстанови даденото по сделката, евентуално вреди, но всичко е хипотеза, зависеща от конкретиката. А, ако сте и от 'тарикатите', които 'купуваха' по данъчна оценка и после ипотекираха договорно до реалната цена.....мъка голяма....
Успех...

В повечето случаи документите по ипотеката се изготвят от адвоката на банката. Не съм правист по образование, но мисля, че основно отговорността е на банката. Тя се сдобива с имот с неизрядни документи.
Любопитна съм до къде сте стигнали, напишете развръзката.

Начи:
Първо: дълг не се "изкупува", може да се прехвърли вземане, т.е. сделката е между кредитора (цедент) и цесионер, длъжника не е страна по нея. Има и фигура "заместване в дълг", ама не ми е известна банка, която ще се навие на това. Виж, встъпване в дълг правят на конвейер
Второ: банката не се сдобива с имот, а с обезпечение, при това може и да не е закупувания имот - колегата Каранедев прекрасно го е обяснил по-горе, ма кой да чете...
Трето: сигурен съм, че ако на някой банкерин му хрумне, ще предложи и подобен продукт с "отговорност на банката" за неположената грижа от страна на купувача да си провери имота, с годишна лихва, да речем, 20 %. Паралел с цесията - цедентът отговаря за съществуването на дълга, но не и за платежоспособността на длъжника. Може да се уговори и да отговаря, ама за тая работа винаги ще се сметнат едни допълнителни парички... и така... В общи линии, все друг да ни е виновен, че сме баламурници, е типична българска позиция
П.П. Хич не харесвам политиката на банките и на българските в частност, ама да ги обръщаме на гаранти за редовност на сделките, които те финансират... принципно може, ама ще струва допълнителни пари... пък и не съм сигурен това да не е някакъв вид застраховка, т.е. банките да не могат да го предлагат. Ама нищо де, ще дойдат застрахователите и пак ще турят миза 20 % от сделката годишно - примерно

ок съгласна съм с Вас, но в първият пост пише, че имотът е проверен и от кредитополучателя и от банката и въпреки това се явява друг собственик или предишна ипотека, какво прави настоящият собственик с имот, който не е негов и с кредит... тегли си въжето или...

Или внимава много, преди да е сключил сделката. Друг собственик или предишна ипотека не се пропускат ей тъй. Че и искови молби разни се вписват. Но да не навлизам в подробности. Колегата Каранедев е много по-наясно, ако желае, ще обясни.
П.п. Аз например на банка не бих имал особено доверие какво проверява. Агенция за недвижими имоти - ох, мама, преди години как нахендриха един клиент на мой колега... от известна агенция, и сега е от най-лъскавите... направо му съсипаха бизнеса на човека... проверили били и що да видим след месец - скелет в гардероба Има на кого да се възложи тази работа и това не е задължително адвокат. Аз затуй пиша на кого не трябва да се разчита

Ето да речем, при мен не излезе предишна ипотека, нито преди изповядване на сделката, нито при вписване на моята ипотека. А преди 1 месец получих писмо за възбрана върху имота за ипотечен кредит сключен 3 години преди да го купя. И сега - ходене по мъките ... , затова психиатриите са пълни.

ykovachev написа:Колегата Каранедев е много по-наясно, ако желае, ще обясни.

Колегата го е казал

ivan_lawyer написа:Разбира се, че адвокати трябва да водят процедурите по ГПК.

Едно е страна, друго е орган, трето е участник.

Не лобирам за адвокатите, просто такъв е закона - изповядването на нотариална сделка е само чрез адвокат.

пък и аз преди вече близо 10 години го написах това - виж статията в профила ми.

Има ангажирани адвокати, спор няма, че трябва адвокат.
Просто искам да прочета повече мнения.

ir_nikolova написа:Просто искам да прочета повече мнения.

ir_nikolova написа:Ето да речем, при мен не излезе предишна ипотека, нито преди изповядване на сделката, нито при вписване на моята ипотека. А преди 1 месец получих писмо за възбрана върху имота за ипотечен кредит сключен 3 години преди да го купя. И сега - ходене по мъките ... , затова психиатриите са пълни.

Ако имате издадено "чисто" удостоверение преди сделката вж. чл. 49 ПВп

ir_nikolova написа:Здравейте Г-н Каранедев, искам да Ви помоля за съвет.
Попаднала съм в страшен (за мен) филм. Преди 3 години 06.2010 закупихме имот (търговски обект) посредством договорна ипотека от банка. Изплащахме си ипотеката и т.н. всичко по мед и масло до края на юли т.г. Получих Разпореждане за възбрана върху имота ни. От разпореждането излиза, че е била направена ипотека от предишния собственик на голям имот, част от който е нашият. Преди изповядване на нашата сделка нямаше вписани тежести, както и нашата ипотека е първа при вписването.Написахме възражение до съда и съдия-изпълнителя го вдигна на окръжен съд, ще чакаме дело.Информирахме и нашата банка кредитор, но тя е пас, интересува ги единствено вноските. А ние какви вноски да внасяме в пробитата каца.
Как да постъпим и къде да си търсим правата, ако съда не уважи жалбата ни?
Благодаря Ви предварително.

В предния си пост вече съм ви дал една от възможностите за действие

karanedeff написа:Ако имате издадено "чисто" удостоверение преди сделката вж. чл. 49 ПВп

_________________________
П.П. Не са Ви активирани ЛС, затова Ви отговарям тук.

karanedeff написа: Ако имате издадено "чисто" удостоверение преди сделката вж. чл. 49 ПВп

О, те ако имат такова могат да сезират и прокуратурата за престъпление по 311 НК. Заради справедливостта.
Отделно, че ще са наясно срещу кого да насочат бъдещите си гражданско-правни претенции за репариране на вредите.

Срещу банката, обаче, нищо не могат да направят.