forum.lex.bg

Здравейте,
Много Ви моля за мнение относно следният засукан казус:

I. В началото имаме доста стара къща, която е била построена върху държавна земя, като при продажбата на всяко от жилищата новите собственици придобиват правото на собственост на % (процент) от общите части на сградата, както и на същия % (процент) от дворното място по отношение на правото на строеж. Жилищата включват и мази, които се индивидуализират с акта за собственост (договор за продажба).

II. На по-късен етап държавната земя е била закупена от всеки от съсобствениците с което те са придобили право на собственост върху нея. Нека да кажем, че съсобствениците са 4 (четирима), а общата площ на земята върху която е построена къщата е 400 кв.м. Всеки от тях има 25% дял т.е. по 100 кв.м. ид.части.

Аз съм съсобственик и съвсем случайно (от трето лице) научавам, че един от другите съсобственици иска да замени жилището си (ведно с мазата) за апартамент. Сега ми възникват няколко въпроса, тъй като не знам дали в сделката ще се включва само жилището, което е с право на строеж (първо римско) или и земята , която е с право на собственост (второ римско).

1. При тази ситуация задължено ли е лицето продавач (заменител) да представи пред нотариуса документ-декларация по чл. 33. от Закона за собствеността? В кой от двата случая описани по-горе и защо?

2. Предвид, че явно няма да се извършва продажба, а замяна (поне така ме информираха), при желание от моя страна как мога да се възползвам от правото си да закупя имота "при същите условия"? Кой определя дължимата сума? По пазарна стойност ли се прави оценката?

Здравейте,

чл. 33 от ЗС касае само продажба - по-долу е разпоредбата -
"Чл. 33. Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.
Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.
Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право."

По останалите въпроси, особено както посочвате, че казусът е "засукан", следва да се прегледат съответните документи за собственост - основно нотариалният акт за покупко-продажба на държавната земя, за да получите точен и компетентен отговор.

nmitova написа:По останалите въпроси, особено както посочвате, че казусът е "засукан", следва да се прегледат съответните документи за собственост - основно нотариалният акт за покупко-продажба на държавната земя, за да получите точен и компетентен отговор.

Няма нищо специално в този документ. Държавата продава правото си на собственост върху земята, това е. Така съседите в етажната собственост придобиват ограничена собственост върху земята на която е построена сградата. По този начин те имат съсобственост изразена в идеални части (всеки по 1/4 от общото) и предвид чл. 33 от ЗС нямат право да продават своя дял без да се информират останалите съсобственици. От тук обаче възниква моето недоумение. Тъй като чрез замяна пак се променя собственика би следвало по аналогичен начин да има вменено задължение да се информират съседите. Не е ли така?

nmitova написа:
чл. 33 от ЗС касае само продажба

Да, но чл.223 ЗЗД сочи, че всеки от заменителите се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. От тук следва, че е редно да предложи на съсобствениците си имота при условията, по които ще заменя за апартамент, за да изпълни изискването на чл.33 ал.1 ЗС, макар отговорът им да е предвидим. Ясно е, че никой от съсобствениците не може да го купи при точно тези условия, т.к. не може да предложи точно този апартамент за замяна.
Не съм чела практика, на знам какво казва ВКС по въпроса за замяната. За дарението е ясно, има константна практика.

nikol52100 написа:

nmitova написа:
чл. 33 от ЗС касае само продажба

Да, но чл.223 ЗЗД сочи, че всеки от заменителите се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. От тук следва, че е редно да предложи на съсобствениците си имота при условията, по които ще заменя за апартамент, за да изпълни изискването на чл.33 ал.1 ЗС, макар отговорът им да е предвидим. Ясно е, че никой от съсобствениците не може да го купи при точно тези условия, т.к. не може да предложи точно този апартамент за замяна.
Не съм чела практика, на знам какво казва ВКС по въпроса за замяната. За дарението е ясно, има константна практика.

Именно. Въпросната сграда е 100 годишна и вероятно скоро (в близките години) ще се събаря, но пък е на златно място в центъра на града и привлича голям "инвеститорски" интерес. Аз искам да предотвратя строител да "стъпи" като собственик. До колкото разбирам смисълът на чл.33 от ЗС е да предпази съсобствениците от възникването на съсобственост с едно лице, с което те не желаят. Според мен договора за замяна е просто опит да се заобикаля закона. Сделката е възмездна - имотите, предмет на замяна са оценими т.е. жилището заедно с парцелът може да бъдат купени от другите съсобственици срещу определена сума пари на която може да бъде оценен новия апартамент. Греша ли?

От друга гледна точка замяната се прави с оглед на вещта, която получаваш насреща т.е. аз не мога да предоставя същия апартамент в замяна, а само неговата равностойност в пари. Не знам какво да правя.

Така, обаче говорите за съседи в етажна собственост, при това положение изискването за предлагане на останалите собственици не важи.

nikol52100 написа:Така, обаче говорите за съседи в етажна собственост, при това положение изискването за предлагане на останалите собственици не важи.

Етажната собственост е по отношение жилището в сградата. Земята обаче (въпросните 400 кв.м.) е нещо друго. Там няма граници.

От написаното от Вас не се чете да сте съсобственик на жилището, което предстои да се заменя от Вашия съсед в сградата.
Защо мислите, че чл.33 от ЗС е въобще приложим към този случай? Защото, както го описвате, не е. Жилището е индивидуална недвижима вещ в рамките на сградата и е предмет на отделно право на собственост извън съсобствените идеални части на сградата. Обратно, идеалните части от сградата, правото на строеж върху дворното място и избеното помещение са прилежащи към (вървят с) правото на собственост върху всяко отделно жилище в сградата и са неотчуждими отделно от него. Ето защо собствениците в съсобствена сграда или в сграда в режим на етажна собственост не са съсобственици на притежаваните индивидуални жилищни, офисни, търговски и всякакви други обекти в сградата. В противен случай всеки собственик щеше да е задължен да предлага имота си на съседите в сградата преди да го продаде или замени - а това не е така:)


По отношение земята, според Вашето описание, там вече със сигурност е приложим реда на чл.33 от ЗС, защото това е право върху земята, което е отделно от правото на собственост и правото на строеж върху сградата и обособените обекти в нея.
Надявам се да съм помогнала.

mont_blanc написа:По отношение земята, според Вашето описание, там вече със сигурност е приложим реда на чл.33 от ЗС, защото това е право върху земята, което е отделно от правото на собственост и правото на строеж върху сградата и обособените обекти в нея.
Надявам се да съм помогнала.

Какво мога да направя всъщност? Както по-горе обясних предполагаемия строител ще "стъпи" като обезвъзмезди съседа ми, като му предлага замяна на жилището+земята за нов апартамент някъде наблизо. Мен не ме интересува жилището, а земята. Затова ги обособих в първо и съответно второ римско. Какви са ми възможностите?

ПП: Аз съм инженер и не съм наясно с нещата. Към кой ми препоръчвате да се обърна за професионален съвет. Адвокат, нотариус...

При замяна /с не родово определени вещи/, разпоредбата на чл.33 ЗС не се прилага.

breeze написа:Какво мога да направя всъщност? Както по-горе обясних предполагаемия строител ще "стъпи" като обезвъзмезди съседа ми, като му предлага замяна на жилището+земята за нов апартамент някъде наблизо. Мен не ме интересува жилището, а земята. Затова ги обособих в първо и съответно второ римско. Какви са ми възможностите?

ПП: Аз съм инженер и не съм наясно с нещата. Към кой ми препоръчвате да се обърна за професионален съвет. Адвокат, нотариус...

Значи, ако съседът ви, с когото сте в съсобственост по отношение земята, продаде своя дял в нарушение на чл.33, можете да търсите правата си по съдебен ред.

Това е по първия въпрос, а вторият въпрос е въпрос на ваша преценка. Всеки адекватен юрист, на който имате доверие, би трябвало да може да ви отговори - за момента нямате никакъв сложен казус за решаване.

Има тълкувателно решение на ОС на Гражданската колегия на ВС-решение № 45/01.04.1960 г. , според което разпоредбата на чл. 33 от ЗС не се прилага в случаите, когато в съсобствен парцел съществуват отделни сгради, принадлежащи на различни собственици, и всеки от тях желае да продаде собствената си сграда, заедно със съответните идеални части от мястото.

n_ikito написа:Има тълкувателно решение на ОС на Гражданската колегия на ВС-решение № 45/01.04.1960 г. , според което разпоредбата на чл. 33 от ЗС не се прилага в случаите, когато в съсобствен парцел съществуват отделни сгради, принадлежащи на различни собственици, и всеки от тях желае да продаде собствената си сграда, заедно със съответните идеални части от мястото.

Бинго. Само дето в този случай май има известна разлика, т.к. собствеността върху идеални части върху земята не върви заедно със собствеността върху сградата ("земя и сграда", както е в стандартния случай, който именно въпросното решение третира), а е частен случай, при който земята, с веднъж учредено и отчуждено в полза на друго лице право на строеж, е продадена впоследствие. Фактът, че именно собствениците на сградата са придобили и собствеността на земята, не приравнява случая на "собственици на земя, в чиито съсобствен терен са построени различни сгради". Защото обектите в сградата са придобити с право на строеж, а не с право на собственост върху ид. части от земята. Ето защо чл.33 ЗС според мен ще се прилага по отношение продажбата на части от земята- защото жилищата не са "заедно със съответни идеални части от земята".

Не смятам, че няма някакво значение, начина по който се достига до съсобствеността. Ако съм разбрал правилно, питащият и съседа му, притежават самостоятелни обекти и ид.ч. от поземления имот в който са построени. При това положение, всеки може да продаде на когото и както си иска собствения си обект и ид. си части от земята, без да го интересува чл.33 ЗС. А пък замяната с определен апартамент...съвсем....

Според мен питащият си губи времето....

n_ikito написа:Не смятам, че няма някакво значение, начина по който се достига до съсобствеността. Ако съм разбрал правилно, питащият и съседа му, притежават самостоятелни обекти и ид.ч. от поземления имот в който са построени. При това положение, всеки може да продаде на когото и както си иска собствения си обект и ид. си части от земята, без да го интересува чл.33 ЗС. А пък замяната с определен апартамент...съвсем....

Според мен питащият си губи времето....

И според мен.

Макар семпло представената информация, поне две неща са очертани ясно. 1. Учредено от държавата по съответния ред поне на две лица според условието на казуса (тук има варианти - възмездно или безвъзмездно) и изпълнено ПС върху държ. земя.
2. След време, продажба от държавата на суперфициарите на ид. части от земята. А защо само суперфициарите са лицата с право на изкупуване от държавата на земята, която са застроили, си има отговор в законодателната уредба (чл.15 ЗС в редакциите преди отмяната му и едно ПМС).
От което следва, че ако имота е застроен с две самостоятелни сгради е налице смесена (хоризонтална и вертикална) етажна собственост, или с една, в която са налице поне 2 самостоятелни обекта в собственост на различни лица, то приложението на чл.33 ЗС се изключва дори и в хипотезата на продажбата на недв. имот на лице извън кръга на съсобствениците.

ПП: Аз съм инженер и не съм наясно с нещата. Към кой ми препоръчвате да се обърна за професионален съвет. Адвокат, нотариус...

Прави са колегите, че чл. 33 ЗС е неприложим не само, защото не се касае за продажба, но и защото сградата е етажна собственост.
Въпреки това, свържете се с адвокат, който да Ви прегледа документите и да Ви даде точен отговор.