Излизане от съсобственост чрез чл. 212 ЗЗД или дарение

[screenconsult]

Здравейте,

Имаме следния казус.

1. Продавач наследник на общо 10 недвижими имота / ниви / желае да продаде своите идеални части от 3 от имотите в размер на 1/12 на трето лице за собственистта/наследството. Ясно е, че имотите са повече от 1 и при евентуална делба в бъдеще третото лице купувач, ще бъде изключен от нея на основанние чл. 76 от ЗН.
2. В последствие се оказва, че продавач-наследник и купувач вероятно ще се разберат, втория да закупи дяловете и от останалите ниви с цел да се използва чл. 212 от ЗЗД за продажба на цялото наследство като съвкупност.

Та на въпроса: В случай че продажбата на първите три имота се представи по класическия способ - дарение на малка част от собствеността и продажба в последствие,а после за останалите се сключи договор за продажба на наследство по чл. 212 от ЗЗД в една евентуана делба в бъдеще купувачът ще има ли права да участва като съделител, при положение, че е закупил наследството след датата на продажбата на дяловете в първите три имота. Трябва да се има в предвид, че при вписване на договор за наследство задължително се подава декларация за имотите в наследството иначе отказват вписване. И още нещо, ако при продажба на наследство се декларират три имота, а в последствие се установи, че са 10 има ли проблем с вписването на купувача на наследството като собственик на съответните идеални части и въобще нужно ли е това вписване, защото с оглед на чл.212 от ЗЗД ми се струва, че купувача встъпва напълно в правата на наследователя, що касае конкретното наследство.

Друг аспект на горното е прехвърляне чрез дарение на една малка част и последваща продажба на всички идеални части от всички ниви на дадения наследодател. Тогава логиката на чл. 76, която се ползва за наследство от един имот няма ли да е същата при положение, че новия собстевник притежава цялата останала наследствена част от всички 10 имота. Тоест при делба новият собственик притежава точно толкова, колкото и официалния наследовател -продавач.

Мисля, че стана ясно каква е идеята. Идеята е да запазим купувача от всички рискове, защото нито продавача, нито купувача са в добри отношения с останалите съсобственици и нищо чудно от злоба да се инициира делба с оглед отстраняване на новия преобретател.

Благодаря !

[guest1]

Здравейте. Много нещо сте написали, но първо уточнете това

Продавач наследник на общо 10 недвижими имота / ниви / желае да продаде своите идеални части от 3 от имотите в размер на 1/12 на трето лице за собственистта/наследството. Ясно е, че имотите са повече от 1 и при евентуална делба в бъдеще ...

Какво всъщност ще се продава и кой е собственик - щом делбата ще е в бъдещето???
А може би и самото наследяване?

[screenconsult]

Здравейте. Много нещо сте написали, но първо уточнете това

Продавач наследник на общо 10 недвижими имота / ниви / желае да продаде своите идеални части от 3 от имотите в размер на 1/12 на трето лице за собственистта/наследството. Ясно е, че имотите са повече от 1 и при евентуална делба в бъдеще ...

Какво всъщност ще се продава и кой е собственик - щом делбата ще е в бъдещето???
А може би и самото наследяване?

Здравейте,

Първо да благодаря за отделеното време.

На въпросите, които поставих в първия пост си отговорих. За съжаление дарение с последваща продажба не е приложим вариант, с оглед вероятен проблем при делба и приложение на чл. 76 иот ЗН в първата и фаза.

Наследството е открито. Взето е решение между страните за прехвърляне на идеалните части на всички останали недвижими имоти от наследството чрез чл. 212 от ЗЗД. Пиша всички останали, защото наследника-продавач е продал идеални части от от къща с прилежащата земя. Това е единственосто нещо което е продал от наследството.

Сега на новите въпроси:
1. При сключване на договор по чл. 212 следва ли да се описват тези продадени идеали части от къща и земя към нея в декларацията за недвижими имоти, която се изготвя за да може договора да бъде вписан или не се описва и не се коментира въпроса.
2. Иска ми се да впишем договора за продажба без декларация за недвижимите имоти вътре, защото може да се окаже, че не ги знаем в пълна съвкупност към момента, а продавача бърза да си вземе парите. Все пак е важно да е упоменато в договора, че той е за продажба на наследство, което включва недвижими имоти. Тогава обаче, вероятно ще го върнат с указания да се представи такава декларация.
3. Може ли такава декларация да се опише един имот, който е вписан към момента , а после да се представят документи и да се впишат направо на името на купувача останалите, които са известни за купувач и продавач, но може да се предположи, че след като не са вписани в имотен регистър са наизвестни към момента. Има ли риск за отказ от вписване, защото не са упоменати в декларацията към договора на продажба на наследство, въпреки че чл.212 е ясен и се купува в съвкупност права и задължения, като някои са неизвестни към момента на сключване на договора.
4. Не ми е ясно при представяне на декларация за недвижимите имоти в наследството, скици и данъчни оценки агенция по вписване извършва ли вписване по партидите на тези имоти, респективно създавана нова елетронна партида и вписва купувача като собстевник на съответните идеални части, които е закупил под формата на наследство или тази процедура си се прави отделно.
5. Продавача наследник наследява от баща си с определена идеална част и чичо си с идентична идеална част, като чичото е починал след бащата. Тоест ще имаме ли два договора за продажба на наследстсто или един с опис на продажба от двама наследодатели. И в удостоверението за наследници си се дават като отделни и се повтарят имената.

Благодаря

[vili_spasova]

Здравейте, колкто и банално да звучи - посетете адвокат, но занимаващ се с вещно право или нотариус с райн на действие местонахождението на имотите. Вземете копия от всички документи, с които сте се снабдили по повод бъдеща сделка. Наистина ще се спестите време, пари и бъдещи проблеми.