Възбрана върху право на строеж

[portokal]

С IE съм, затова нижа мнение след мнение.

При правото на строеж като че ли нямаше право на смяна на страните?

?!
Е ми сам казваш, Иване, че може да се продаде. Продажбата не е ли "смяна на страните"?

[Melly]

Интересно ми е като процедура как става?
При ипотеката този въпрос е уреден - вписва се договорна ипотека върху право на строеж, и след това Кредиторът вписва законова ипотека върху изградения в "груб строеж" обект.

Редът за вписване на възбраната е друг. И как се преодолява този тънък момент от живота на едно вещно право през призмата на процедурата?

[portokal]

Процедурата е същата като при възбрана на недвижима вещ.

[kalahan2008]

Ето малко практика по втпроса.
РЕШЕНИЕ № 408 ОТ 14.07.2004 Г. ПО ГР. Д. № 409/2003 Г., II Г. О. НА ВКС
Обоснован и законосъобразен е обаче и изводът на съда, че в процеса не е установена недобросъвестност на третото лице ­ приобретател по смисъла на чл. 135, ал. 3 ЗЗД. Фактите относно субективното отношение на това лице, с което е договарял длъжникът трябва да се докажат на кредитора. В случая такива факти не са доказани от жалбоподателя. Вписаната възбрана се отнася за право на строеж на апартамент с друга квадратура и без посочване на границите му. Проявената от страна на третото лице небрежност за узнаване на увреждането, т.е., че се касае за един и същ обект, за което вече е реализирано правото на строеж, въпреки несъвпадане на идентификационните данни за апартаментите, не дава основание за обявяване недействителност на сделката или за презумиране на знание у третото лице за увреждане.

РЕШЕНИЕ № 6615 ОТ 11.07.2005 Г. ПО АДМ. Д. № 10545/2004 Г., І ОТД. НА ВАС
Чл. 163, ал. 4 от ДПК
Върховният административен съд на Република България - Първо отделение, в съдебно заседание на седми юни две хиляди и пета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ФАНИ НАЙДЕНОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ЙОРДАН КОНСТАНТИНОВ
МАРИНИКА ЧЕРНЕВА
при секретар Цветанка Грозданова и с участието на прокурора Огнян Атанасов изслуша докладваното от председателя по адм. д. № 10545/2004 г.
Производството е по реда на чл. 33 - чл. 40 от Закона за Върховния административен съд, във вр. с чл. 131 - чл. 132 от Данъчния процесуален кодекс.
Образувано е по касационна жалба от изпълнителния директор на Агенцията за държавни вземания при МФ, против решение от 23.08.2004 г., по адм. д. № 1194/2003 г. на Варненския окръжен съд, с което е отменено негово решение № 315/14.05.2003 г. и потвърденото с него Постановление на публичния изпълнител при Регионална дирекция, гр. Варна, № В-20-00-086603/16.01.2002 г., в частта за наложена възбрана върху право на строеж на магазин с площ от 48,26 кв. м, състоящ се от: търговска площ, санитарен възел, коридор, склад, ведно с общите части от сградата и съответните идеални части от дворното място, представляващо парцел ХІІІ-15, 16 от кв. 697 по плана на гр. Варна, ул. "Цар Асен". В касационната жалба са изложени доводи за незаконосъобразност и необоснованост на обжалваното решение. Иска се отмяната му и присъждане на юрисконсултско възнаграждение.
Ответникът, Иван Христов Недялков от гр. Варна, не взема становище по жалбата.
Прокурорът от Върховната административна прокуратура дава заключение за основателност на касационната жалба.
Касационната жалба е подадена в срок и от надлежна страна, поради което е процесуално допустима.
Разгледана по същество, е основателна.
За да отмени обжалваното решение и потвърденото с него постановление в посочената част като незаконосъобразни, окръжният съд е приел, че сделката с процесния имот за продажба от "Чучура Мерданя" на Велка Александрова вписана на 08.10.1999 г. е породила правния си ефект, тъй като е осъществена до вписването на договора за прехвърляне на предприятието в търговския регистър по реда на чл. 16, ал. 2 от ТЗ, което е било извършено с решение от 19.10.1999 г., от Варненския окръжен съд, т. е. след датата на разпоредителната сделка с имота.
Решението е неправилно.
Варненският окръжен съд на първо място е направил погрешни фактически констатации относно породени права за жалбоподателя, като е обсъждал период преди третото лице-жалбоподател да е придобил самостоятелни права върху процесния имот.
С Постановление на публичния изпълнител при Регионална дирекция, гр. Варна, № В-20-00-086603/16.01.2002 г. е наложена възбрана върху вещно право на строеж на магазин с площ от 48,26 кв. м, състоящ се от: търговска площ, санитарен възел, коридор, склад, ведно с общите части от сградата и съответните идеални части от дворното място, представляващо парцел ХІІІ-15, 16 от кв. 697 по плана на гр. Варна, ул. "Цар Асен" № 48 за установени с ДРА № 432/07.12.2001 г. данъчни задължения на "Дилема" ЕООД със седалище в гр. Варна, м. "Свети Никола" № 61, ресторант "Чучура", представлявано от едноличния собственик на капитала Марияна Петрова Владимирова. Към датата на вписване на възбраната - 16.01.2002 г. жалбоподателят не е бил собственик на имота. Същият го е придобил на 31.01.2003 г. от продавач Александър Александров и съпругата му Велка Александрова, с нот. акт № 29, т. І, рег. 286, д. № 25/2003 г. на Красимир Радев, пом. нот. на нотариуса Александър Александров с район на действие Варненски районен съд. Представеният нотариален акт № 73, т. ІІІ, рег. 3406, д. № 710/99 г., вписан на 08.10.1999 г. удостоверява, че Велка Александрова е закупила от "Чучура Мерданя" ЕООД чрез собственика Димитър Димитров, представляван от Марияна Владимирова, същия имот в груб строеж. Видно от Договор за покупко-продажба на търговско предприятие сключен на 07.09.1999 г. и вписан на 09.09.1999 г. във Варненския районен съд, Димитър Димитров, като едноличен собственик на "Чучура-Мерданя" ЕООД го е продал на Марияна Владимирова, която е вписана като едноличен собственик на дружеството с решение от 19.10.1999 г., по ф. д. № 106/1993 г. на Варненския окръжен съд. В договора за продажба са описани всички недвижими имоти, собственост на прехвърляното предприятие, между които е и процесния имот. С решение от 11.11.1999 г. по ф. д. № 106/93 г. е вписана промяна в наименованието на дружеството от "Чучура-Мерданя" ЕООД на "Дилема" ЕООД. За установени с данъчен ревизионен акт данъчни задължения на това дружеството е наложена възбрана върху процесния имот.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 6954 ОТ 03.07.2007 Г. ПО АДМ. Д. № 5575/2007 Г., І ОТД. НА ВАС
Чл. 197, ал. 5 ДОПК
Върховният административен съд на Република България - Първо А отделение, в закрито заседание на втори юли две хиляди и седма година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВЕНЕТА МАРКОВСКА
ЧЛЕНОВЕ:
БИСЕРКА КОЦЕВА
ДОНКА ЧАКЪРОВА

при секретар и с участието на прокурора изслуша докладваното от съдията ДОНКА ЧАКЪРОВА по адм. д. № 5575/2007

Производство по реда на чл. 229, ал. 1, т. 1 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс (АПК) във връзка с § 2 от допълнителните разпоредби на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК).
Образувано по частна жалба на "Везни 67" ООД против Определение от 22.05.07 г. по адм. д. 05272/06 г. по описа на Софийски градски съд, с което са оставени без разглеждане жалбата му срещу решение № ПОМ-39/31.10.06 г. на Директор на ТД на НАП - София, с което е разгледана молбата (жалбата) на "Везни 67" ООД срещу Постановление № 270/05.08.05 г. за допускане на обезпечение на публично вземане на "Атия 03" ЕООД чрез налагане на възбрана върху учредено право на строеж и молбата му за замяна на наложеното обезпечение.
В частната жалба се твърди, че определението е неправилно, защото е постановено в нарушение на закона. Моли да бъде приета за разглеждане частната жалба като процесуално допустима, да бъде насрочено открито съдебно заседание по нея и да бъде отменено атакуваното определение на СГС и се върне делото за продължаване на производството с указания по приложението на закона.
Ответникът Директор на Дирекция "Обжалване и управление на изпълнението" - София при ЦУ на НАП не взема становище по частната жалба.
Върховният административен съд, като обсъди допустимостта на частната жалба, направените в нея оплаквания и провери изцяло обжалваното определение, намира за установено следното:
Частната жалба е подадена против подлежащ на обжалване съдебен акт, от легитимирано лице и е процесуално допустима, а разгледана по същество е основателна.
Частната жалба е допустима на основание чл. 229, ал. 1, т. 1 от АПК във връзка с § 2 от допълнителните разпоредби на ДОПК като подадена срещу определение, преграждащо развитието на производството и правната възможност да бъде постановено решение по същество на спора от СГС, което на основание чл. 197, ал. 4 от ДОПК не би подлежало на касационно обжалване.
На основание чл. 234 от АПК и чл. 160, ал. 2 от АПК настоящата инстанция намира, че частната жалба следва да бъде разгледана в закрито заседание и искането за насрочване на открито съдебно заседание е неоснователно.
С атакуваното определения Софийски градски съд е оставил без разглеждане жалба и молба за замяна на наложено обезпечение, подадени от "Везни 67" ООД като е приел, че дружеството не е активнолегитимирано да оспорва наложената обезпечителна мярка. Според СГС частният жалбоподател не е длъжник или трето лице, което има самостоятелни права върху имота, върху който е наложено обезпечението и не е бил владелец на имота в деня на налагане на възбраната, поради което за него не е възникнало право на жалба по чл. 197, ал. 5 от ДОПК.
Така постановеното определение е неправилно.
Видно от нотариален акт № 2, том ІІ, рег. н. 3446, н. д. 139/05 г. на 18.05.05 г. "Атия 03" ЕООД е продало на "Везни 67" ЕООД право на строеж върху недвижим имот, представляващ УПИ ХІІ-968 по плана на гр. София, местност "Манастирски ливади". С постановление за налагане на предварителни обезпечителни мерки № 270/05.08.05 г., издадено от Директор на ТДД - София е наложена възбрана върху същия недвижим имот за обезпечаване на публично вземане установено с ДРА № 902/18.07.05 г. с длъжник "Атия 03" ЕООД.
От тези писмени доказателства се установява, че на 05.08.05 г. "Везни 67" ООД се легитимира като собственик върху вещно право, което е въззабранено от данъчен орган за обезпечаване събирането на данъчни задължения на трето лице. Договорът за покупко-продажба между продавач "Атия 03" ЕООД (данъчно задълженото лице по ДРА № 902/18.07.05 г.) и купувач "Везни 67" ООД (трето лице за данъчните задължения по ДРА № 902/18.07.05 г.) е сключен в предвидената от закона форма и между страните е породил правно действие. Позоваването на разпоредбите на чл. 226, ал. 1 от ДПК (отм.), чл. 470 от ГПК и чл. 472 от ГПК за обосноваване нищожност на договора за покупко-продажба противоречи на правната логика на облигационните отношения и смисъла на чл. 26 от ЗЗД.
Възмездното прехвърляне на чужда вещ не представлява нищожна сделка и възниква задължение за прехвърлителя да прехвърли вещно право, но не поражда последици за истинския собственик на вещта и не го лишава от притежаваното от него вещно право. На още по-голямо основание съществуването на задължения на прехвърлителя към държавата (или други лица) към датата на извършване на възмездно отчуждаване на имущество не може да се разглежда като факт, водещ до абсолютна нищожност на сделката. За запазване правата на кредитора от аналогични действия на длъжника съществуват правните механизми на чл. 216 от ДОПК (чл. 180 от ДПК (отм.)) за публични вземания и чл. 135 от ЗЗД за частно правни вземания. Относителната недействителност на разпоредителни действия с имущество на длъжник може да бъде установена по исков ред и при спазване необходимите публичноправни гаранции за правата на третите лица придобили права на възмездно правно основание. Разпоредбата на чл. 26 от ЗЗД, установяваща, че сделките, сключени в противоречие със закона са нищожни предполага такова нарушение на императивна правна норма, което е несъвместимо с възникване на облигационно правоотношение между страните по нищожната сделка и пораждане на желаните от тях правни последици. Допуснати нарушения на правила от административен характер за лица, извършващи нотариална дейност и подаването на декларация с невярно съдържание, не представляват такива нарушения на императивни правни норми, които са основание за нищожност на сделките и не влияят върху облигационните отношения, а са основание за ангажиране различна по вид отговорност за лицата, извършили нарушенията (например чл. 265 от ДОПК и чл. 313 от НК). Обратното тълкуване, направено от данъчните органи и от СГС, обезсмисля множество правни норми, регулиращи защита на кредиторите, които имат право да бъдат удовлетворени от имущество на своя длъжник, включително и с притежаваното от него към момента на възникване на задължението, а именно: чл. 206 от ДОПК, чл. 216 от ДОПК, чл. 264, ал. 4 от ДОПК. Допълнително следва да бъде посочено като аргумент, че договорът от 18.05.05 г. не е нищожен и обстоятелството, че нищожността на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД не може да бъде санирана и преодоляна по волята на страните, а такава възможност като хипотеза е предвидена в чл. 226, ал. 4 от ДПК (отм.) и чл. 264, ал. 4 от ДОПК.
Като е приел, че "Везни 67" ООД не придобил вещни права, които да го легитимират като владелец по отношение на вещното право, предмет на наложената възбрана, съдът е допуснал неправилно тълкуване на правните последици на установените от него факти, което е довело до неправилния правен извод, че "Везни 67" ООД няма право на жалба против наложената обезпечителна мярка. Частният жалбоподател има качеството на трето лице по смисъла на чл. 197, ал. 5 от ДОПК (отм.), защото към 05.08.05 г. се легитимира като собственик, респективно в това качество и владее, вещното право, предмет на оспореното от него обезпечение. Следователно определението на СГС, с което неправилно е оставена без разглеждане жалбата му следва да бъде отменено, както и съдебния акт, с която като последица от допуснатото неправилно тълкуване на закона не е разгледана въобще и молбата за замяна на обезпечението. С оглед характера на настоящото производство и произнасянето от СГС след отмяна на определението делото следва да бъде върнато на Софийски градски съд за последващи процесуални действия.
По изложените съображения и на основание чл. 235 от АПК, Върховният административен съд, Първо А отделение

ОПРЕДЕЛИ:

ОТМЕНЯ Определение от 22.05.07 г. по адм. д. 05272/06 г. по описа на Софийски градски съд.
ВРЪЩА делото на Софийски градски съд за продължаване на процесуалните действия.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване


И все пак остава въпросът дали може да се налага възбрана върху имот, който още не е изграден в груб строеж. Доколкото оставам с впечатление от посочената практика, възбрана се налага въз основа на нот. акт за учредяване право на строеж, но и при изградена в груб строеж сграда.

[p_dyan]

За мен след като може правото на строеж да се прехвърля, то следва да може и да се забрани прехвърлянето (във изп.производство) и респективно СИ да може да продаде това право другиму, който да реализира това право на строеж.
Учреденото право на строеж има някаква цена (стойност) и може тя да послужи за удовлетворяване на взискател. Това е един актив и трбява да се използва от взискателя.

[Pink_Floyd]

Ако ви помогне чл. 111 ЗС, бих се радвал. Тази разпоредба не ви отвежда до правилния отговор - непосредствено, но ви дава достатъчно насока за размишление

[p_dyan]

Ето едно определение на Смолянски съд по въпроса. Очевидно че може да се направи възбрана на правото на строеж, дори на част от правото на строеж, но тук иска е отхвърлен на основание, че е относително малък спрямо цената на правото на строеж.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 636
от 14.05.2009 г.
по ГрДело № 20095440100350, том VІІ, стр. 42

Докладчик: съдия Петя Оджакова, Смолянски районен съд

Производството е образувано по молба на “Ч.” ЕООД, гр.С. представлявано от С.А.С. в качеството му на управител, с която се иска да бъде допуснато обезпечение на бъдещ иск за сумата от 10 000 лв. срещу “Е М Л” ООД-гр.Б., представлявано от Д. М. М., чрез налагане възбрана върху Отстъпено право на строеж (ОПС) на имот по нот.акт №166, том 1-ви, рег.№ 2521, н.д. 153 от 13 март 2008г. Видно от този нот. акт, е отстъпено право на строеж от собственика на имот 69345,6,321, с.Стойките, м."Дунавски ливади" с площ от 6,663 дка. във полза на “Е. М. Л.” ООД-гр.Б. за построяването на многофункционална сграда с апартаменти, мазагини и офиси /общо 88 самостоятелни обекта/. Според договора за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство, собственикът на земята прехвърля на строителя и правото на строеж върху изградените самостоятелни обекти и дава съгласието си по чл. 33, вр. чл. 66 от ЗС на строителя “Е.М.Л.” ООД-гр.Б. да прехвърля правото на строеж върху самостоятелните обекти на трети лица възмездно или безвъзмездно. Или, строителят става носител на правото на строеж върху земята, което право молителя иска да бъде възбранено като обезпечение, също става собственик и на правото на строеж върху самостоятелните изградени обекти. Според чл. 181 от ЗУТ правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.Според пар.5,т. 46 от ДР на ЗУТ, "груб строеж" е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи. Видно от договора за ОПС е, че сградата следва да бъде изградена до покрив до 30.12.2008г. и да бъдат предадени готовите обекти с акт Обр.15 в срок до 30.12.2009г. Или, според горните разпоредби на ЗУТ, няма пречка да бъдат извършвани сделки с правото на строеж върху самостоятелните обекти до поставяне на покрива, респ. това право може и да бъде и предмет на обезпечителна мярка- възбрана. По делото обаче се иска възбраняване на правото на строеж върху целия имот, която мярака се явява несъотносима спрямо търсеното материално право. Това е така, тъй като оценката на правото на строеж за имота е 75 024 лв., а цената на бъдещият иск е 10 хил. лв. От друга страна, правото на строеж е неделимо право и не може да се наложи възбрана само на част от него, респ. не може да бъде възбранена само частта от правото на строеж, която съотвества на цената на бъдещия иск. Ето защо съдът счита, че молбата за допускане на това обезпечение следва да се отхвърли като неоснователна. Няма пречка при наличие на вероятна основателност на иска, който е подкрепен с писмени доказателства и при наличие на останалите предпоставки на закона, да се допусне обезпечение чрез възбрана на правото на строеж на самостоятелен обект, при адекватност на цена на това право със цената на иска.
Водим от горното и като има предвид, че исканото обезпечение-възбрана на ОПС на имота, се явява неотносима мярка за обезпечаване на материално право по бъдещия иск, тъй като не съответства по цена на материалния интерес на иска, съдът счита, че молбата следва да се отхвърли, поради което
ОПРЕДЕЛИ

ОТХВЪРЛЯ предявеното от “Ч.” ЕООД, гр.С., представлявано от С. А. С. в качеството му на управител искане за допускане на обезпечение на бъдещ иск за неизпълнение на парично задължение на стойност 10 000 лв. срещу “Е. М. Л.” ООД-гр.Б., представлявано от Д.М. М. чрез налагане възбрана на отстъпено право на строеж върху имот № 69345,6,321 в м. "Дуневски ливади", с.Стойките с площ от 6,663 дка. при цена на правото на строеж в размер на 75 024 лв., описано в нот.акт за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство №166, том 1-ви, рег.№ 2521, н.д. 153 от 13 март 2008г.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на обжалване с частна жалба в едноседмичен срок, считано от съобщението на молителя.

[p_dyan]

Ето и още едно Определение на Софийски апелативен съд стр.1 и стр.2, в които се коментира този върпос за налагане/допускане на възбрана върху право на строеж.