Договор за наем и натрупани задължения.

[brainstorm]

Здравейте,

Имаах договор за наем на сграда, която се наем да ремонтирам из основи. Имах гратисен период 4 месеца, но ремонтът продължи 9 месеца. За 5 месеца натрупах 20 000 лв. наем, който се разбрахме да го изплатя при възможност. Договора беше развален преди 1 месец по взаимно съгласие и в него си пишеше, че след ремонта всичко трайно прикрапено си остава в ползва на собсвеника на сградата. Той си търси тези 20 000 лв. наем, обаче аз му оставям подобрения за 90 000 лв. в сградата. Мога ли да претендирам, че се е облагородетелствам прекалено и този 20 000 лв. да ми бъдат опростени от съда? Адвоката ми каза, че не е имал такъв казус и не е сигурен дали ще го приеме съда след като в договора пише, че аз съм съгласен да му оставя подобренията в негова ползва.

[berto]

Трябва да се види договора, така по преразказ не може да се говори. Имайте предвид чл. 59 /ЗЗД и може и са Ви се наложи да си смените адвоката.

[ivanov_p]

Вие вие ли сте или търговско дружество?

[errant_lawyer]

Здравейте,

съгласен съм, че най-добра преценка за ситуацията може да се направи само след като се види договорът.
Въз основа на изложените от Вас факти аз бих се съгласил с Вашия адвокат.
Вие вече сте съгласили, че подобренията остават в полза на наемодателя (поради тази причина считам и че приложението на института на неоснователното обогатяване е невъзможно, тъй като основание е налице - основанието е договорът за наем).
В зависимост от уговорките, които са постигнати за изплащането на тези 20 000 лв., и в каква форма са били направени (писмена, устна, съобщения в приложения и т.н.), е възможно да се намери начин да не се изплатят.
Например, ако отсроченото плащане на тези 20 000 лв. е било в устна форма и от настъпването на първоначално уговорените падежи са изтекли 3 години, може да твърдите, че са погасени по давност.
Това, разбира се, е само пример. Без конкретни дати и данни няма как да се даде точно заключение.

[guest1]

Като допълнение към предишните отговори ще кажа:
Освен, че може да се намери начин - може да има и причина, вложената сума за ремонтира да не бъде възстановена.
Принципно - задължение на наемодателя е, да извършва ремонти - чл. 231 от ЗЗД. Договорката наематели да ги извърши (да сметка на наема) трябва конкретно да включва описание на вида, обема и стойността на тези подобрения.
Пример- наематели казва "Поставил съм луксозен италиански теракота!", на което наемодагеля отговаря- "Ами вземи си го, аз ще го махам!"

[ivanov_p]

Нашето законодателство е непълно в аспекта на извършеното от наемателя и разпределението на тежеста на различните работи в наетото помещение, но в практиката се е утвърдило, че меродавен е договора.
Наистина той трябва да се чете, както и да се конкретизира извършеното, защото подобренията може и да остават в полза на наемодателя, но едва ли всичко извършено е подобрение, а и те би трябвало да останат за наемодателя след изтичане на пълния срок на договора, което би възвърнало на наемателя вложените средства в тях. Има значение и дали за ремонтите е имало разрешение за строеж, а за доказването им - дали са правени от фирма или от наемателя.
В този смисъл има още работа преди да се даде мнение, не казвам заключение, защото не знаем какво ще измъдри съда. Очевидно е коя е прецаканата страна, но не се знае дали сама се е прецакала, взаимно или е била прецакана. Лично аз съм бил много пъти и от двете страни на такива договори и много бих се замислил дали да водя дело за извършеното, но без подобренията, там ще го загубя. Вероятно при иск за наемите бих пуснал насрещен, особено ако съм безхаберно търговско дружество, а не като физическо лице, но този иск трябва да е добре подготвен и подплатен с доказателства, другото - от настроението на съда.

Наемателят е загубил много пари, важното е дали с тях е купил акъл или не.