строителство върху ипотекирана земя-спешна помощ

[ivan2]

Колеги, искам да ви помоля за вашия коментар- какъв е режима на постройка, изградена върху земя, която е била ипотекирана към момента на започване на строителството? Аз започвам да се ровя, но ще бъда много благодарен на тези, които ми отговорят и знаят нещо по въпроса.
Поздрави

[lunatik]

какво ще кажеш за това:

174. Ипотеката обезпечава вземането независимо от промените, които са станали в него, но само до размера на сумата, за която е извършено вписването. Ако обаче е вписано, че вземането е лихвоносно, тя обезпечава и лихвите за двете години, които предшествуват годината на връчването призовка за доброволно изпълнение на собственика, за текущата година и за всички следващи, до деня на продажбата на имота. Освен това ипотеката обезпечава вземането на кредитора за разноските за учредяването и за подновяването й, съдебните разноски и разноските по изпълнението.

[ivan2]

Първо, здравей. Отдавна не съм те срещал тук, не че и аз съм много редовен, явно е от много работа.
Ще кажа, че този текст, който си повдигнал в черно, касае ВЗЕМАНЕТО, а не имота, който е обект на ипотечното право. Както добре ти е известно, ипотечното право с обекта върху него обезпечават вземането. Под промяна във вземането разбираме нещо различно от промяна в имота, който го обезпечава. Това е вземането на кредитора към длъжника, а не ипотечното право. Извинявай, ако те обиждам по някакъв начин с тези подробни обяснения.
Казуса е такъв: купувам апартамент от дружество, което е построило кооперация върху ипотекирана земя. Длъжник по ипотеката е дружеството.
Аз лично не мисля, че ипотеката се разпростира и върху сградата по силата на приращението. Но от друга страна ипотекарният длъжник е извършил посегателство върху имота. Явно правото на ипотекарния кредитор е засегнато. Дали неговите права се свеждат до това да предяви някакви искове срещу дружеството? Но тези искове не могат да бъдат за премахване на сградата. От друга страна как кредиторът би реализирал ипотеката? Земята като самостоятелен обект реално е непродаваема.

[ivan2]

И още нещо. Ще си направя справка за изпълнителни дела, за несъстоятелност и ликвидация, за тежести. Мога ли да направя справка по реда на ДОПК, дали срещу същото дружество няма заведени изпълнителни дела от държавата, за някакви задължения? Този въпрос показва незнанието ми на ДОПК, но ще бера срам да питам и да чакам отговор. Толкова нови закони икодекси, как да смогнеш да ги четеш и да работиш едновременно? Че и практика да следиш?

[gega]

Иване, друже, здравей! За твое съжаление обаче твоите страхове са оправдани. Ипотеката като вещно право следва вещта, такава каквато е. След като собственикът на сградата придобива по приращение и построеното, то ипотеката също се разпрострира върху построеното, ако друго, разбира се, не е уговорено в ипотечния договор. Знаеш, че земята и сградата, когато са притежавани от едини и същи собственик, са една вещ, поради тази причина ипотеката ще се разпростре върху ипотекираната вещ, независимо от промените в тази вещ.

[evgo]

Темата е интересна, ето нещо от мен:
Преди да се дискутира каквото и да е, следва да се види договорът за учредяване на ипотеката. Не е ясно и кои са страните там.
Гега е прав - по смисъла на ЗС собственикът на терена е собственик и на построеното от него. Но така ли е. Да не би собственикът на терена да е учредил право на строеж на това дружество, от което купувате.
Просто не са изнесени всички основни факти.
А за наличието на задължение към държавата се издава удостоверение по чл.87 ал.6 ДОПК

[e.vardeva]

Колега,

тази тема беше обстойно дискутирана преди два дни.
отиди на форум за юристи и прочети мненията по темата
Право на строеж върху ипотекирана земя

Ще се радвам да чуя и други мнения
Въпросът ме вълнува сериозно в момента

[ivan2]

Благодаря за проявения интерес. Собственика на земята е теглил кредит преди да я закупи, срещу което я е ипотекирал. След това е построил кооперация, от която продава апартаменти. Сещате се, че за апартаментите не излиза при справка нито тежести, нито каквото и да било. За земята обаче има. Въпроса е дали ипотеката тежи и върху сградата, върху всеки отделен апартамент.

[ivan2]

Що се отнася до удостоверението по чл.87 ал.6 ДОПК, ще трябва да изискам продавача сам да се снабди с такова, а не да се доверя на някаква си декларацийка по чл.264 ДОПК. Аз обаче не мога да се снабдя с такова удостоверение. Исках да питам дали на мен като трето лице ще ми бъде отговорено от НАП и въобще от данъчната администрация дали продавача има задължения.

[snobb]

Предполагам, че НАП ще спазват стриктно закона и няма да ви издадат удостоверение след като не сте задължено лице. Варианта е да поставите условие на съконтрахента ви да поиска той такова. Вижте и регистрите за задължени лица, които поддържа НАП за длъжници с над 5000 лв. публични задължения.

[monteskio]

Монескио, би ли погледнал темата ми в "ИМОТНИ КАЗУСИ", моля за коментара ти. Благодаря.

Колега Ivan2,

Благодаря ти за предложението да взема становище по така поставената от теб наистина интересна тема.

Ипотеката като вещно право следва вещта, такава каквато е.

Преди време имаше една тема и там надълго и нашироко дискутирахме с колежката " portokal " относно същността на ипотеката. Според едното разбиране в правната доктрина според сега действащото законодателство ИПОТЕКАТА НЕ Е И НЕ МОЖЕ ДА БЪДЕ ВЕЩНО ПРАВО. Това становище подкрепям и тогава изложих не малка част убедителни доводи. НА другата страна беше колежката " portokal ". Доколкото си спомням тя твърдеше, че ипотеката е приравнена на вещно право, доколкото чл.113 ЗС, говори за вещни права.

Правната същност на ипотеката като вид обезпечение и вещното право е съществено различна. Ипотеката не е вещно право, защото ипотекарния кредитор НЕ МОЖЕ ДА СИ СЛУЖИ С ВЕЩТА. Обратно - този комуто е учредено право на ползване, право да построи една постройка си служи с вещта така, както е уговорено между страните. Т.е. налице е едно вещно право.

Знаеш, че земята и сградата, когато са притежавани от едини и същи собственик, са една вещ, поради тази причина ипотеката ще се разпростре върху ипотекираната вещ, независимо от промените в тази вещ.

Земята и сградата независимоо, че са притежавани от едно лице са ДВА САМОСТОЯТЕЛНИ ОБЕКТА на правото на собственост. Собственика може да се разпореди със земята без да се разпорежда с постройката. Може да се разпореди с постройката без да прави това със земята. Това той преценява. Също така, ипотеката се учредява за конкретно определен имот - чл.166 ал. 2 ЗЗД. Поради това обстоятелство не приемам горното становище.

След като собственикът на сградата придобива по приращение и построеното, то ипотеката също се разпрострира върху построеното, ако друго, разбира се, не е уговорено в ипотечния договор.

След като са налице два самостоятелни обекта, и е налице ипотека върху един от тях, то не може да се приеме, че тя се отнася и към постройката. Нещо повече. Едната вещ не е главна, а другата нейна неделима принадлежност, за да е налице някаква хипотетична възможност ипотеката да припокрие и постройката.



В заключение ако четем буквално закона, колкото и алогично да звучи, според мен ипотеката, тъй като не е вещно право / ЗИП е отменен, въпреки че сега се подготвя негов проект/ не може да се простира върху постройката. Ипотекарния кредитор има право да изнесе на публична продан земята, но едва ли някой ще има интерес да я купи. Вярно е , че по този начин е възможно да се злоупотребява по отношение на кредитора. Вярно е, че това разрешение предложено от мен не е целесъобразно. Но законът си е закон. Хубав - лош - такъв е. Ние трябва да го прилагаме. На няколко пъти се засичаме из форума с един колега " karadeneff " . Този магистрат също е на мнение, че ипотеката не е и не може да бъде вещно право. Щом разпоредбата, която повеляваще, че ИПОТЕКАТА е вещно право е отменена, то следва да се съобразява това обстоятелство.


Според мен, дискусионното начало относно същността на ипотеката е факт защото под вещно право в ЗС много от " старите юристи " виждат и разбират ипотеката, която е била уредена като вещно право докато е действал ЗИПотм. с влизане в сила на ЗС. Най -накрая хипотетично е възможно законодателят под вещно право в ЗС да е имал идеята да се разбира и ипотеката, но това не е изрично записано.

Сигурен съм, че след този мой коментар ще има много различни становища, но в спора се ражда истината.


УСПЕХ !

[lunatik]

Иване, вчера като съм постнал чл. 174 ЗЗД явно още съм бил в полусънно състояние.
А днес какво ще кажеш за това:
ЗС:
Чл. 63. (1) Собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката.
(2) Също така собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка.
----
Нещо подобно е станало в твоя случай - собственикът на ипотекирания парцел е прехвърлил собствеността на изградените вече апартаменти от кооперацията. Монтескьо е железен с доводите си. Ипотеката върху земята си остава, но тя няма да се разпростре и върху отделните жилища. Верно е, че в този си вид ипотеката на практика няма да може да се осребри. Но пък банката да си е отваряла очите когато е започвало строителството. Все пак законът брани бдящия, а не спящия.

[snobb]

По тази логика и други вписвания след ипотеката, касаещи имота, ще могат да й се противопоставт, а това както всички знаем не е така. Доводът, че имотът и сградата са отделни обекти и прочие не е аргумент, защото правото на строеж, макар и различно от правото на собственост върху земята, не е откъснато от нея, а е тежест върху имота и т.н. И въобще принципът е ясен - първият вписал е първи по право, като по този начин всички следващи ипотеката права на трети лица върху имота, включително и право на строеж, са непротивопоставими на кредитора - за него сградата си е собственост на длъжника по приращение и ще я изнесе на публична продан.

[ivan2]

Мисля че е безсмислено да влизаме в дълбокия във вещното право спор дали ипотеката е или не вещно право. Аз смятам че не е. Аргументи няма да излагам, просто изцяло възприемам тези които е изложил Венедиков, плюс още няколко мои лични съображения. Няма значение.
Кожухаров в своята разработка за ипотеката като облигационно потестативно обезпечително право приема, че ипотекарният кредитор има иск срещу ипотекарния длъжник-собственик /разглеждам чистата хипотеза, за да не усложняваме допълнително/ за запазване целостта на ипотекирания имот. Смятам, че това е отговорът на въпроса за балансиране на интересите на ипотекарния кредитор и собственика, който е построил сграда върху ипотекираната земя. Със строителството длъжникът е променил обекта на ипотеката, което законът не му забранява, но е нарушил интереса на кредитора. Ще отидем обаче твърде далеч ако трябва да признаем на кредитора право да иска премахване на сградата.
Има един аргумент в полза на другото становище - за разпростиране на ипотеката върху сградата, а именно-възприемане на тезата, че земята е обща част на сградата на собствениците на отделните апартаменти. Това се отнася и за случая, когато върху имота има построени отделни сгради, собственост на различни лица. ВС приема в едно свое тълкувателно решение, че и в този случай земята се явява обща част по смисъла на чл.38 и чл.40 ЗС. В Пловдив това се прилага. Тълкувателното решение е доста старо, мисля някъде от 1980г. В момента не мога точно да го цитирам.
Ако възприемем това, ще трябва да приемем, че земята е станала ЧАСТ от сградата, което ни насочва на извода,че ще трябва да признаем на ипотекарния кредитор правото да иска продажба и на самата сграда, част от която е земята.

[ikoleva]

Може ли да добавя и аз нещо: много е важно да се погледне точно текста на нотариалния договор за ипотека, защото в повечето случаи банките са възприели практиката при ипотекиране на земя, изрично да се запише, че ипотеката се разпростира както върху земята, така и върху всички подобрения и приращения върху нея. В такъв случай спорът, разискван по-горе, отпада.

[ikoleva]

Може ли да добавя и аз нещо: много е важно да се погледне точно текста на нотариалния договор за ипотека, защото в повечето случаи банките са възприели практиката при ипотекиране на земя, изрично да се запише, че ипотеката се разпростира както върху земята, така и върху всички подобрения и приращения върху нея. В такъв случай спорът, разискван по-горе, отпада.

[ivan2]

Смятам, че не следва да се измъкваме от спора по този начин. Въпроса е принципен, и на него трябва да намерим принципен отговор. Ако казуса сега е с такова условие, утре може да не е, нали колежке Колева?
Е добре, в нотариалният акт не е записано предположеното от вас условие. Смятам, че си струва да се мисли още.

[oho_boho]

Правилно бе казано, че земята и изграденото върху него е един обект, докато не бъдат правно отделени. И затова ако прехвърля правото на собственост върху земята без да посоча, че си запазвам правото на собственост върху сградата, по силата на приращението се прехвърля и построеното - в този смисъл едно решение на Пунев от 2000 или 2001 г., макар че това правилно от формална гледна точка съждение не е много житейски оправдано. Още повече че съществува чл. 63, ал. 2 ЗС, макар тук да са обърнати нещата.
И Венедиков също е на това мнение. Вижте неговата монография "Залог и ипотеки" или нещо подобно. Това че изрично в законодателството това правило не е уредено, чл. 92 ЗС е ясен. А дали ипотеката е вещно право или не - не зная Но зная, че има това право притежава вещни признаци, напр. следва ипотекираната вещ.

[renic]

А някой чел ли е проекта за Закон за ипотеките http://www.registryagency.bg/bg/AboutUs ... /f141.html