Продажба на ипотекиран апартамент с пълномощно

[Диляна]

Какво е мнението ви по следния казус?

Имаме апартамент с две ипотеки- първата към банка, втората към частно лице.
Собствениците на апартамента упълномощават изрично трето лице да продава и да извършва други разпоредителни действия с имота им.Упълномощеният е брат на частния кредитор.С пълномощното той продава имота на трето лице.

Какви са според вас рисковете сделката по продажба на имота да бъде оспорена?
Собствениците на апартамента се намират извън страната, имота се обитава от дъщерите им, едната е непълнолетна.Те се заканват да атакуват упълномощителната сделка и едва ли ще допуснат във владение новият собственик.
Как може да се защити новият собственик и какъв е редът да влезе във владение на имота?

[donna]

новият собственик следва да подаде иск по чл.108 от ЗС -това е иска на невладеещият собственик срещу владеещият несобственик

Недвижим имот се продава с изрично пълномощно с нотариална заверка на подписа в което е описано какви сделки на разпореждане с имота упълномощеното лице да извърши ,както и точно описание на имота

упълномощителя също трябва да е подписал декларация по чл.226 от ДПК ,както и декларация по чл.25 т.6 от ЗН за гражданство,семеино и имуществено състояние ,що се отнася до данъчната оценка упълномощения той или е имал нотариално пълномощно или упълномощителя предварително я е подготвил.

Освен деца упълномощителя има ли съпруга и имота по време на брака с нея ли е закупен,ако е така пълномощното трябва да изхожда от двамата ,в противен случай тя в 6 м. срок от узнаването тя може по исков път да оспори сделката .

що се отнася до ипотеките те следват имота ,така че кредиторите са обезпечени .

[тодорова]

Диляна, най-бързите начини за влизане във владение са два: 1- по реда на чл.126 Ж от ГПК в 1-месечния срок от сделката след изпращане на нотариална покана да се иска от съда да администрира и да издаде заповед, 2- молба за издаване на изпълнителен лист по реда на чл.237 б.ж ГПК с прилагане на копие от нотариален акт, отделно документ за залатена цена на имота на точното лице, и покана за доброволно изпълнение, ако в нотариалния акт е записано, че продажната цена е заплатена на надлежното лице. Третият начин е по реда на чл.108 или 109 от Закона за собствеността.
Как купувачът е закупил имот с две ипотеки - банката може да се удовлетвори и извънсъдебно много бързо с принудителна продан, опасността от евикция е огромна.
Упълномощеното трето лице като брат на частния кредитор се явяват свързани лица и са налице достатъчно съмнения за симулация или нещо друго.
Имотът може да е единствено жилище и с продажбата му се нарушават правата на непълнолетната дъщеря - би трябвало към сделката за продажба да бъде приложено нотариално завереното съгласие на децата - пълнолетната дъщеря лично, а за непълнолетната - особен представител или съгласие на районния съд, за да бъде действителна сделката както за ипотекиране, така и за продажбата.
Упълномощаването може лесно "да падне"- сделките с фалшиви пълномощни са твърде много и делата за измама - също.
На принципа на доминото ще бъдат прогласени за недействителни упълномощителната сделка, ипотеките, продажбата - чл.26 или 27 и следв.ЗЗД, 149 и следв. ЗЗД, вр.117 (4), или 121 или 171 ГПК.
Казусът е "на кантар" и извънредно сложен и рисковете - твърде много.

[donna2]

няма такова нещо като продажбата да нарушава правата на непълнолетната дъщеря ,няма такава възможност за какъв особен представител става дума тя си има родители ,до колкото разбирам са в чужбина , единственото което не се знае дали имота е закупен по време на брак
По вашата логика ще забраните на родителите да продават жилищата си ,особенния представител се назначава ако жилището е на детето или ако има противоречие между интересите на децата и родителите по някакъв въпрос .

[stavrev]

Само с иск за собственост.Процедурата по чл.126 ж ГПК не може да се приложи,тъй като купувачът не е лишен от владението-той въобще не го имал,доколкото разбрах.
Какъв ще е правният интерес на дъщерите да атакуват пълномощното и сделката, те не са страни.
Тук ми мирише на нещо като двойно обезпечение в полза на частния кредитор,хем ипотека,хем право да се разпорежда с имота още преди да е настъпил падежа на задължението,обезпечено с ипотеката.Второто обезпечение не е от тези предвидени в ЗЗД и следователно е нищожно,от което следва и нищожността на пълномощното.На това основание ,според мен, дъщерите ще могат да атакуват сделката.

[Диляна]

Благодаря на всички , които проявиха интерес към казуса и изказаха мнението си.
Искам да допълня, че апартамента е придобит по време на брака, пълномощното изхожда и от двамата съпрузи,спазена е нотар. форма и всички останали изисквания. А относно двойното обезпечение на кредитора би трябвало да спомена,че макар упълномощеното лице и кредиторът да се намират в роднинска връзка, самата упълномощителна сделка няма връзка с ипотеката и е извършена доста след нея.

[donna2]

в такъв случай не може да се атакува продажбата

[Тета]

Ако пълномощното не е фалшиво, няма опасност за покупко-продажбата. Ако пълномощното е фалшиво, договорът е нищожен и може да бъде заведен установителен иск за прогласяване на нищожността това по всяко време. Иначе няма пречка пълномощникът да е брат на кредитора.

Новият собственик ще си извади изпълнителен лист на основание чл. 237 ж от ГПК без да е необходимо да води каквото и да било дело. Достатъчно е да представи нотариалния си акт.

[яstavrev]

Ще изваде изпълнителен лист срещу продавачите,но не и срещу дъщерите и пак трябва да се водят дела.

[donna]

Ставрев съгласна съм с теб , апартамента е собственост на родителите ,а не на дъщерите още по -вече че едната е пълнолетна

[jiji22]

Колегата Ставрев е прав - ако частният кредитор си е направил двойно обезпечение - хем ипотека, хем покупка, то тази втора сделка е нищожна тъй като сключена като обезпечение на кредита, а в закона не е предвидено такова безпечение (има голяма практика на ВКС в този смисъл). Още повече, ако с втората сделка се цели да се промени реда за удовлетворяване на кредиторите. Децата не могат да водят делата, но това не пречи на старите собственици да упълномощят от чужбина адвокат да ги представлява. В делото могат да съединят искове да прогласяване нищожност на договора на няколко различни основания, в това число и поради липса на воля на продавачите (нищожно упълномощаване) и др.
А иначе смятам,че новият собственик ще се наложи да води иск по чл.108 срещу владеещите несобственици-дъщери.

[Dr. Hristov]

Dokato se ustanovi dali pylnomo6tnoto e fal6ivo kak 6te se usvobodi apartamenta ot dy6terite?A i kakvo pre4i pylnomo6tnoto naistina da e fal6ivo bez pylnomo6tnika da znae za tova(osobeno ako ne e prisystval pri zaverkata na podpisite).Sobstvenicite moje da sa zaverili pylnomo6tno i deklaracii podpisani ot drug,Notariusa njama kak da razbere,ako mu gi podnesat ve4e podpisani i ekspertizata 6te dokaje,4e podpisa e fal6ificiran.
kato se ima v predvid,4e 6te ima nakazatelno proizvodstvi i s malko vryzki v Prokuraturata sroka moje da se proto4i do bezkrajnost....stava mnogo obyrkano.
Za tova ne kupuvajte ot pylnomo6tnik kolkoto i izgodno da e!

[zakon4o]

az smiatam,4e sdelkata si e napalno redovna i da6terite ne mogat da napraviat ni6to 6tom dokumentite -palnom. dekl. i dr. sa redobni i saotvetno zavereni.vsi4ki prikazki za iskove mi se struvat bezpredmetni.