Облигационни права и публична продан

[kleines]

Здравейте,

как мислите: един наемател с договор с нот. заверка на подписа, т.е. с достоверна дата на подписа, но невписан, може ли да остане в имота до 1 година, съгл. чл. 237, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, т.е. да противопостави договора си за наем спрямо купувач по публична продан на същия този имот??

[kalahan2008]

Не - чл. 498, ал. 2 ГПК. Но пък има съдебна практика и в обратната посока. Но съдебните актове не се коментират, те се изпълняват.

[kleines]

Хм.. ами то по тази логика тогава, дори да е вписан договорът за наем, съгл. чл. 237, ал. 1 пак ще се извърши въвод спрямо наемателя, защото той не може да се брани с иск за собственост. Какъв е пътят за защита тогава?! Владелчески иск по чл. 435, ал. 5 ГПК ?

[kalahan2008]

Наемателят не е владелец, а обикновен държател на имота. С оглед на това той не е процесуално легитимиран да води посесорни искове.
Може единствено да претендира обезщетение от наемодателя съгласно чл. 237, ал. 3 ЗЗД

[kleines]

В крайна сметка не ми отговорихте на главния въпрос. Т.е. дори да имаме вписан договор за наем, при публична продан наемателят пак ще бъде отстранен, така ли ?

[neutralen]

Ако има вписване, срокът на договора за наем се редуцира с оглед разпоредбата на чл.237 ал.2 от ЗЗД.

[kalahan2008]

В крайна сметка не ми отговорихте на главния въпрос. Т.е. дори да имаме вписан договор за наем, при публична продан наемателят пак ще бъде отстранен, така ли ?

Напротив - отговорих Ви по-напред, това, че не сте разбрали, е отделен въпрос. Ще бъде отстранен наемателят.

[neutralen]

Публичната продан е основание да се иска прекратяване на наемния договор, а не основание за отстраняване на наемателя, което става със влязло в сила съд.решение при уважен иск на приобретателя по чл.310 т.2 от ГПК, въз основа на което се издава ИЛ, който се привежда в изпълнение от ЧСИ.

[kalahan2008]

Публичната продан е основание да се иска прекратяване на наемния договор, а не основание за отстраняване на наемателя, което става със влязло в сила съд.решение при уважен иск на приобретателя по чл.310 т.2 от ГПК, въз основа на което се издава ИЛ, който се привежда в изпълнение от ЧСИ.

Въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота, включително и наемателя - чл. 498, ал. 2 ГПК.

[neutralen]

Съгласен съм - така е, но наемателя не е владелец а държател на имота, за това по отношение на така заварения наемен договор се прилага чл.237 ал.2 от ЗЗД.

[kleines]

Ха, с неговите камъни по неговата глава Да де, но чл. 237, ал. 2 ЗЗД има предвид хипотезата,когато договорът не е вписан. То между другото, така както е написано е малко нон-сенс, така щото наемателят никога не е владелец, а просто държател. Или може би тук следва да го тълкуваме, че законът се дезинтересира от анимуса (сиреч кой владетел, кой държател), а важното е кой упражнява фактическата власт.

Ако приемем тълкуването на Калахан, това обезсмисля изцяло смисъла на вписване на договорите за наем. И особено сключването на наем като търговска сделка за срок над 10 г. Къде отива правната сигурност, как мога да съм сигурен аз като наемател, че наемодателят ми няма да задлъжнее примерно след 15 години и някой да му продаде имота и да ме изхвърлят като мръсно коте? Освен това публичната продан е деривативно, а не оригинерно придобивно основание. Купувачът може да види от имотната партида, че има вписани права спрямо имота. Освен това законът казва, че публичната продан погасява само вещните тежести, а не и облигационни права на 3-ти лица спрямо имота.

[kalahan2008]

А ако възприемем вашия възглед, то всеки длъжник би могъл да осуети въвода във владение на купувача чрез простото вписване на един договор за наем с някое свързано лице.
Договорът за наем е противопоставим на купувача само, ако е бил вписан преди възбраната, а ако е имало ипотека върху имота - преди вписване на ипотеката: чл. 496, ал. 2, изр. 2 ГПК - правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите. Наемателят спокойно е можел да види в службата по вписванията, че върху имота има вписана ипотека или възбрана.
ГПК не предвижда специален способ "въвод в държане" и приравнява въвода във владението и въвода в държането; затова ако трябва да бъде въвеждан в "държане" някой наемател в имота, обект на договора на наем, същият се изпълнява по реда на въвода във владение.

[kleines]

Договорът за наем е противопоставим на купувача само, ако е бил вписан преди възбраната, а ако е имало ипотека върху имота - преди вписване на ипотеката: чл. 496, ал. 2, изр. 2 ГПК - правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите. Наемателят спокойно е можел да види в службата по вписванията, че върху имота има вписана ипотека или възбрана.

И аз мисля така! И смятам, че това положение следва да важи както за вписан преди възбраната/ипотеката договор за наем, така и за невписан договор за наем, но с достоверна дата предхождаща възбраната/ипотеката. И във втория случай, ми се струва, че купувачът ще трябва да изчака 1 година максимум (или по-малко ако договорът изтича преди 1 година от публичната продан) за да си влезе във владение на имота. Ако не е нито вписан, нито с достоверна дата, тогава -> чл. 237, ал. 2, изр. последно ЗЗД вр. с ал. 3 вр. с чл. 238 ЗЗД

[Kogato]

И какво?
Никога да не наемаме ипотекирани имоти???

[ivan_lawyer]

Много са отписани като юзъри. Не е възпитано да ги ритаме. Може да има реакция на такова действие.

[Kogato]

Много са отписани като юзъри. Не е възпитано да ги ритаме. Може да има реакция на такова действие.

Представа си нямам кой е отписан И съм далеч от мисълта да ритам когото и да било.
Просто казусът ми е подобен, не искам да вдигна ръце, та опитвам да "събудя" темата.

[ivanov_p]

Ами напиши точно какъв ти е казуса за да ти отговори някой. Да не реши, че ще ти откраднат авторските права и ще се явят като ответници вместо тебе?