Покупка на имот с възбрана и ипотека

[johny_i]

Здравейте.
Исках да закупя имот, който е ипотекиран. Договорихме се с банката да се заличи старата ипотеката /собственика е починал и имота е наследен от баща му/ и да се учреди нова ипотека на мое име. В последствие се установи, че върху имота има запор заради дълг към трето лице на предишният собственик. Запора е от 2009, но 2 месеца преди да изтече давностния срок /ако има такъв/ , е имало някакви претенции от страна на ищеца, и е започнал да тече нов давностен срок, според предадени ми думи на ЧСИ.
Въпросите ми са: имам ли полезен ход, за да закупя имота и има ли давностен срок за възбраната, и колко пъти може да бъде подновяван?

[aaliyahbo]

Имотът е възбранен, а не запориран, което се прави от ЧСИто в изпълнителното призводство, с цел ако длъжникът не плати имотът да се продаде на публична продан /за което има съответна процедура/, за да се удволетвори кредитора. За възбраната няма давностен срок, но за изпълнителното производство има- ако в течение на 2 години кредиторът не поиска да се извърши някакво изпълнително действие/ например не поиска от ЧСИ да се извърши нова придан, ако предишната е била неуспешна/.Тогава производството се прекратява и възбраната се вдига. Най- добре се срещнете с ЧСИто,за да Ви запознае подробно с делото.

[johny_i]

Най- добре се срещнете с ЧСИто,за да Ви запознае подробно с делото.

Имам ли право да искам това само в качеството на кадидат купувач?

Благодаря за отговора и се извинявам за неправилната терминология.
Доколко е правомерна наложената възбрана при условие, че това е единственото жилище на семейството на длъжника имайки в предвид следното: http://www.osstz.com/reshenia/TD/2012/0 ... 250312.htm .
Има ли някакво значение за удовлетворяване на кредитора това, че срокът на ипотеката е 30 години и са минали само 5, в смисъл да се предложи за публична продан имота? Къде остава банката в този случай?
Какъв е редът за прекратяване на производството и вдигане на възбраната след изтичане на 2 годишният срок и по чия инциатива?

[aaliyahbo]

Няма никакъв проблем да се срещните с ЧСИто, може би просто ще следва да се обадите в деловодството му и да се информирате кога ще може да стане това, евентуално да си уговорите час (повечето ЧСИ са постоянно в движение).
От посоченото решение се вижда,че възбранта не е била правомерна (единствено жилище на длъжника и семейството му), поради което съда уважава искането на длъжника да бъде вдигната- решението е задължително за ЧСИто и не мога да разбера защо казахте ,че в момента пак има възбрана.Може би в последствие са се намерили други имоти, при което отпада несеквестируемостта.
Относно ипотеката-щом длъжника не изпълнява (не плаща) се пристъпва към принудително изпълнение.Независимо за колко време е ипотеката, ако длъжникът не си изпълнява задължението още на 2та година примерно, кредиторът ще може да търси удволетворение веднага, в този случай ипотеката му служи именно като гаранция ,че ще си получи парите чрез продажбата на ипотекитания имот. Ако се заведе дело пред ЧСИ длъжникът се уведомя ,че ако не плати доброволно , ипотекирания имот ще се продаде, при това по отношение на ипотекарния кредитор няма значение дали имотът е единствен на длъжника- ипотеката върху него води до отпадане на несеквестируемостта по отношение на този кредитор ( т.е. ако банката иска на продаде имота винаги може да го направи, а третото лице - друг кредитор , ще се удволетвори от получената от продажбата сума само ако такава е останала, т.е. ипотекарния кредитор е се удволетворява първи и след това останалите кредитори).Трабва да се има предвид ,че може и при неизпълнение длъжникъ да се споразумее с банката,че ще плаща и да се предотврати публичната продан.Това е често срещано и при такова споразумение делото се спира- ако после пак спре да плаща се възобновява и пак може да се стигне до продажба на имота.
Чл. 433. (1) Изпълнителното производство се прекратява с постановление(на ЧСИ), когато:
1. длъжникът представи разписка от взискателя, надлежно заверена, или квитанция от пощенската станция, или писмо от банка, от които се вижда, че сумата по изпълнителния лист е платена или внесена за взискателя преди образуване на изпълнителното производство; ако длъжникът представи разписка с незаверен подпис на взискателя, последният при спор е длъжен да декларира писмено, че разписката не е издадена от него, в противен случай тя се приема за истинска;
2. взискателят е поискал това писмено;
3. изпълнителният лист бъде обезсилен;
4. с влязъл в сила съдебен акт бъде отменен актът, въз основа на който е издаден изпълнителният лист, или този акт се признае за подправен;
5. посоченото от взискателя имущество не може да бъде продадено и не може да бъде намерено друго секвестируемо имущество;
6. (доп. - ДВ, бр. 49 от 2012 г.) не са заплатени дължимите авансово такси и разноски по изпълнението, освен в случаите на чл. 83;
7. бъде представено влязло в сила решение, с което е уважен искът по чл. 439 или 440;
8. взискателят не поиска извършването на изпълнителни действия в продължение на две години, с изключение на делата за издръжка.
(2) Във всички случаи по ал. 1 съдебният изпълнител вдига служебно наложените възбрани и запори, след като постановлението за прекратяване влезе в сила.
(3) Прекратяването на производството не засяга правата, които трети лица са придобили преди това въз основа на изпълнителните действия, както и редовността на извършеното от третото задължено лице плащане на съдебния изпълнител.
Поначало ЧСИто следва да следи за изтичането на тези две години, но реално прекратяването ще стане по искане на длъжника с молба до ЧСИ ( естествено взискателят-кредиторът винаги може да поиска прекратяването). Това е правилно, защото давността е такъв институт, че тя се прилага долколкото длъжникът се позове на нея. Правилото е чв няма пречка длъжник да изпълнява и след изтичане на давността, ако желае това. Но дори и производството да се предкрати, ако вземането не е удволетворено впоследствие кредитора може да си завде ново дело.Длъжникът няма как да избегне плащане ,ако кредиторът иска да му се плати и има изпълнителен лист ,освен ако няма какво да вземе от съответния длъжник.

[johny_i]

Много сте изчерпателен, за което ви благодаря.
Собственикът на имота почина преди няколко месеца/обеси се/
Идеята ми беше, ако се позовем на чл.444 от ГПК, дали може да се обори решението на съда със задна дата и като следствие на това да се отмени възабраната. Апартамента е съпружеска собственост, но съпругата се отказа от наследството на починалия в полза на неговият жив баща, но 1/2 си остава за нея по право. Истината е, че и двамата не могат да обслужват ипотеката. Възбраната е върху 1/2 от апартамента, но той е неделим.
Ако се стигне до публична продажба парите едва ще покрият задълженията по ипотеката и за вторият кредитор няма да остане нищо. Тук възниква идеята за договаряне с него и редукция на дълга, но там преговорите са сложни....
И последно: в случай, че падне възбраната и аз закупя имота /имам принципното съгласие на банката/, може ли след това вторият кредитор да предяви претенции към мене /и след това и аз недай боже и аз да се беся.../? Сбора от ипотеката и дълга надхвърлят разумната цена на имота.
Търся приципно решение и се извинявам, за неюридическите термини.

[Melly]

Най-разумният ви ход е "кръгом и беж Лиске да бягаме".

[aaliyahbo]

Решението,което сте посочили всъщност задължава ЧСИто да вдигне възбраната.То е по жалба срещу действията на ЧСИ, с която се иска именно това.Това решение не подлежи на обжалване. В последствие явно пак е била наложена възбрана, което е възможно и с оглед на това ,че след приемане на наследството наследника получава не само правата, но и задълженията на наследодателя и отговаря в тази насока и със своето лично имущество, което може да доведе до наличие на няколко имота и възможна възбрана. Тази последваща възбрана, наложена от ЧСИ също сама по себе си може за се атакува пред Окръжния съд (обаче от наследника в случая и то в 7 дневен срок от узнаване за нея, който срок явно е минал). Щом искате имота,защо ви притеснява възбраната- при публична продан от ЧСИ може да придобиете 1/2 , а след това да си купите и другата ,ако съпругата желае.Вие ще поемете ипотеката,а този кредитор (за когото няма учредена ипотека, тъй като тя е учредена за обезпечение на банката) ще може да си търси парите единствено от наследниците, приели наследството.Т.е. следва да придобете имота със задължения само към банката.Възбраната в полза не този втори кредитор служи само за целите на изпълнителния процес и е наложена от ЧСИ, а ипотеката обезбечава банката.
Честно казан, без да съм запозната със самото изпълнително дело няма как да вникна напълно в нещата. Ако все пак настоявате за този имот, срещнете се с адвокат или поне с ЧСИто и ще разберете какви за възможните алтернативи...

[johny_i]

Сагата продължава.
Последният вариант е следният: купуване на задължението към вторият кредитор чрез цесия, и прехвърляне на собствеността на имота срещу задължението към банката. Цената на цесията и задължението към банката са индентични с пазарната стойност на имота.
При това положение собствениците не получават нищо, но се освобождават от задължение, което не могат да погасяват, банката ще продължи да получава лихви от ипотеката, вторият кредитор ще получи нещо, което не би получил в случай на публична продан и накрая и аз ще получа един имот, което вече не ме радва, но съм се хванал на хорото.
Ако някой има някакви забележки по схемата на сделката, ще се радвам да ги сподели, тъй като утре всички ще подписваме.

[ch3oh]

В какви "филми" е готов да се вкара българина, само и само да спести пари за една консултация...

[johny_i]

В какви "филми" е готов да се вкара българина, само и само да спести пари за една консултация...

Не сте прав. Аз не съм този човек, за когото намеквате.
Аз бих казал: с колко човека трябва да се консултирам, за да получа правилният отговор.
Категорично въразявам на подтекста, който влагате в репликата си.
До сега съм се консултирал с адвокати, нотариуси и юристконсулт. Въпроса е че всеки открива, някой пропуск в цесионния договор или нещо друго.
Не съм и помислял да "икономисвам" пари, когато става въпрос за сделка за десетки хиляди, която може да ме изкара на улицата, или да стана вечен длъжник на някого.
Молбата ми беше към хора решавали подобни казуси, да подскажат за възможни "подводни камъни".

За пример ще кажа, че преди малко научих, че при нотариална заверка на подписите, трябва да фигурират пълните данни от личнита карти на участниците в сделката. Документа е гледан от 4 юристи и едва петият забеляза това не е така......

[ch3oh]

Правилният отговор го имате от преди 8 месеца. За мен - от тук нататък, въпросът е кой вариант ще бъде по-малко грешен.
Радвам се, че съзнавате последиците от действието, което смятате да предприемете.
Щом колегите са намирали някакви "подводни камъни" след като са видели с очите си договора за цесия - вероятно ги е имало. Тук само можем да гадаем...
Относно данните на личната карта - добре е да ги има, но какво ще стане ако някой утре си загуби л.к.и и си извади нова?

[bird_of_paradise]

Не разбирам защо опитвате да предпазите човека от нещо, което е твърдо решен да направи...

За пример ще кажа, че преди малко научих, че при нотариална заверка на подписите, трябва да фигурират пълните данни от личнита карти на участниците в сделката. Документа е гледан от 4 юристи и едва петият забеляза това не е така......

Това може и да е вярно, а може и да не болка за умиране- зависи от коя дата е сделката, защото до 29.05.2008г. бе достатъчно само три имена и ЕГН. Нормата на чл. 580 търпя редакция в защита интересите на собствениците, заради изобретателността на българина, но ако по време на сделката е било налице изискването за вписване на документ за самоличност, а такова липсва- нотариалното удостоверяване е нищожно.
Трябва да се четат документите под лупа, както казвам- може и да изникне нещо, което да ви ползва.
Не е работа за форум, защото не купувате `кило сирене. Моля не ми отговаряйте за пестеливостта на нацията и броя на адвокатите, които сте ползвал.

[ch3oh]

johny_i, съжалявам, но когато Ви отговарям на съобщението излиза този надпис:

Някой от потребителите не могат да бъдат добавени, защото са изключили личните си съобщения.