Предварителен договор

[lady999]

Здравейте!
Имам сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, чиито документи са изрядни (аз съм купувач). Имам платен задатък в размер от 10 процента. Тъй като открих неща за сградата, които не знаех искам да се откажа от сделката, но продавачът не желае да прекрати договора (за да задържи задатъка). Брокерката ми каза в такъв случай, ако искам да бъде прекратен договора да не се явявам при нотариуса за изповядването на сделката (на 01.07.2013 в 12:00 часа). Въпросът ми е има ли някакъв начин да прекратя договора едностранно (в него пише, че се прекратява при сключване на нотариалния акт, чрез споразумение или едностранно от продавача при мое виновно неизпълнение като той има право да задържи задатъка) и какво би станало, ако продавачът, който в случая е изправната страна, реши да подаде иск за обявяването на предварителния договор за окончателен.

Благодаря!

[chandra]

Несериозно би било, да ви кажа, че има вариант да прекратите договора без последствия за Вас! Преди всичко дали има такава възможност зависи от текста и клаузите на самия договор, както и от обстоятелствата на които се базира решението Ви да се откажете от сделката. Моя съвет е да се консултирате с колега адвокат, е или не е възможно да прекратите договорът, както и какви ще са последиците за Вас.
По отношение на другият Ви въпрос, да, възможно е продавачът, по съдебен ред, да предяви иск за обявяване на предварителният договор за окончателен и в този смисъл, този риск не изчезва с простото ви неявяване на сделката. При една такава ситуация ще бъдете натоварени и с всички разноски по делото, които няма да са малко!
Винаги съм се изненадвала колко лекомислени са хората, които в желанието си да "спестят" някой лев не правят консултация с адвокат. Сега за съжаление няма как да избегнете този разход и най-вероятно ще е доста по-голям от това, което първоначално сте си спестили!

[lady999]

Благодаря за отговора! Права сте - вината е изцяло моя от гледна точка на това, че не съм се посъветвала с адвокат. Само ще вметна, че съм на 22 години, което не е извинение, но все пак...Ако продавачът реши да поиска обявяването на предварителния договор за окончателен, съдът ще ме задължи ли да платя остатъка от сумата, макар и аз да не желая да обявя договора за окончателен?

[ch3oh]

Тъй като открих неща за сградата, които не знаех....

Какви са тези неща за сградата?

[lady999]

Не става въпрос за неизрядни документи, а просто за нещо, което бе скрито от мен, да кажем недостатък, който в моите очи е причина за отказ от дадения апартамент.

[Melly]

Не става въпрос за неизрядни документи, а просто за нещо, което бе скрито от мен, да кажем недостатък, който в моите очи е причина за отказ от дадения апартамент.

Вслушайте се в съветите на колегите.
Не бих препоръчала да действате оттук нататък без адвокат.
Соченият от вас "недостатък" следва да е съществен! Субективната ви представа е ирелевантна, тъй като се преценява като едно фактическо твърдение, което подлежи на главно и пряко доказване в евентуален бъдещ процес.
Съдебната практика е дала отговор на понятието "що е то съществен недостатък" на вещта с оглед кредиторовия интерес и като основание за извънсъдебно раваляне на договора.

[lady999]

Благодаря за съвета! Все пак главният ми въпрос остава без отговор - ако продавачът в ролята си на ищец заведе такъв иск в съда и той бъде уважен какво следва от това - длъжна ли съм да заплатя остатъка от сумата след като аз вече не искам този апартамент, тоест на сила ли ще ме накарат (със съдебно решение) да стана собственик на имота? Делото ще се води срещу мен, а аз не разполагам със собствени средства. Може би ще прозвучи детинско, но моля ви, кажете ми какво ме очаква.

[REVOLUTION]

Благодаря за съвета! Все пак главният ми въпрос остава без отговор - ако продавачът в ролята си на ищец заведе такъв иск в съда и той бъде уважен какво следва от това - длъжна ли съм да заплатя остатъка от сумата след като аз вече не искам този апартамент, тоест на сила ли ще ме накарат (със съдебно решение) да стана собственик на имота? Делото ще се води срещу мен, а аз не разполагам със собствени средства. Може би ще прозвучи детинско, но моля ви, кажете ми какво ме очаква.

Да ако продавачът по пред.дог. предяви иск по чл.19 ал.3 ЗЗД и съдът го уважи то договорът ще бъде обявен за окончателен и Вие ще бъдете осъдена да платите остатъка от продажната цена + всички разноски по водене на делото.
Ако не платите доброволно продавачът ще изкара ИЛ и ще започне принудително изпълнение.
Има и възможност да се впише законна ипотека върху жилището и да бъде продадено на публична продан.

[Melly]

Съгласна съм с първата част от поста на колегата, но не и с втората.
Наистина не може да бъде задължено осъденото лице по чл.19,ал.3 ЗЗД да изпълни и да плати остатъка от цената. Ако в даденият му от съда 2-седмичен срок не изпълни, то тогава възниква правото на продавача да иска обезсилване на решението.
ИЛ за сторените в съдебното производство разноски - ДА, така е.

[lady999]

Благодаря за съвета! Все пак главният ми въпрос остава без отговор - ако продавачът в ролята си на ищец заведе такъв иск в съда и той бъде уважен какво следва от това - длъжна ли съм да заплатя остатъка от сумата след като аз вече не искам този апартамент, тоест на сила ли ще ме накарат (със съдебно решение) да стана собственик на имота? Делото ще се води срещу мен, а аз не разполагам със собствени средства. Може би ще прозвучи детинско, но моля ви, кажете ми какво ме очаква.

Да ако продавачът по пред.дог. предяви иск по чл.19 ал.3 ЗЗД и съдът го уважи то договорът ще бъде обявен за окончателен и Вие ще бъдете осъдена да платите остатъка от продажната цена + всички разноски по водене на делото.
Ако не платите доброволно продавачът ще изкара ИЛ и ще започне принудително изпълнение.
Има и възможност да се впише законна ипотека върху жилището и да бъде продадено на публична продан.

Благодаря за отговора! Тоест, ще бъда осъдена при тези обстоятелства. Но както споменах, аз не разполагам със средства или имоти на мое име. Какво следва в този случай?

[lady999]

Съгласна съм с първата част от поста на колегата, но не и с втората.
Наистина не може да бъде задължено осъденото лице по чл.19,ал.3 ЗЗД да изпълни и да плати остатъка от цената. Ако в даденият му от съда 2-седмичен срок не изпълни, то тогава възниква правото на продавача да иска обезсилване на решението.
ИЛ за сторените в съдебното производство разноски - ДА, така е.

Благодаря и за Вашия отговор! От всичко, което прочетох (защото прочетох какво ли не, много съм притеснена) ми става ясно, че ищецът по това дело (в случая евентуално продавачът) трябва да извърши своето изискуемо задължение, което, ако съм права е да ми прехвърли жилището, което аз не искам. Може би бъркам тук и не съм разбрала. Надявам се да сте права, защото наистина нямам възможност да платя тази сума със собствени средства, ако бъда осъдена. Наистина не знам какво да правя...

[Melly]

В ситуацията, която описвате, най-разумното решение е да седнете "очи в очи" с продавача и да развалите договора по взаимно съгласие, като забравите за платения от вас задатък в размер на 10 % от уговорената цена. Човек трябва да се научи да минимизира загубите си.
И не си помисляйте да оформяте последващия документ без участието на адвокат.

Успех!

[neutralen]

Според мен - продавачът нямя дя предяви иск за сключване на окончателен договор, тъй като няма интерес от това. Той ще се задоволи със задържане на задатъка/капарото.
Производството за сключване на окончателен договор е регламентирано в чл.362 - 364 от ГПК. При внимателен анализ на тези разпоредби, ще се убедите, че те са благоприятни, когато "ищец" е купувача. Ако "ищец" е продавача (собственика на имота), воденето на такъв иск не е в негов интерес, особено когато ответника е неплатежоспособен, а интереса на продавача е да вземе парите веднага и наведнъж.
Предвид горното - не се притеснявайте толкова много. Заявете на продавача, че нямате останалите пари, и дори да ви осъди, няма с какво да му платите. Успех

[REVOLUTION]

Съгласна съм с първата част от поста на колегата, но не и с втората.
Наистина не може да бъде задължено осъденото лице по чл.19,ал.3 ЗЗД да изпълни и да плати остатъка от цената. Ако в даденият му от съда 2-седмичен срок не изпълни, то тогава възниква правото на продавача да иска обезсилване на решението.
ИЛ за сторените в съдебното производство разноски - ДА, така е.

E така да не може.

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание на чл.19, ал.3 от ЗЗД предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 21.04.2009г., с който ищцата В.В.Г. ЕГН **********,***, в качеството й на продавач се е задължила да прехвърли на ответниците А.В.В. ЕГН ********** ***, к-с з. бл. **, вх. * ет. * и И.Т.И. ЕГН ********** ***, в качеството им на купувачи, правото на собственост върху недвижим имот, представляващ А. № ** /шестнадесет/, с площ от 17.89 кв.м /седемнадесет цяло и осемдесет и девет стотни квадратни метра/, изградено на полуподземен етаж в сграда № 1 /едно/, построена в поземлен имот с идентификатор 10135.2559.232 /десет хиляди сто тридесет и пет точка две хиляди петстотин петдесет и девет точка двеста тридесет и две/, с административен адрес: гр.Варна, ул. М. ********** /петнадесет, седемнадесет, деветнадесет/ вх. Б, състоящо се от: стая и сервизни помещения, с идентификатор на самостоятелния обект 10135.2559.232.1.20 /десет хиляди сто тридесет и пет точка две хиляди петстотин петдесет и девет точка двеста тридесет и две точка едно точка двадесет/, при граници: съгласно схема на самостоятелен обект в сграда - на същия етаж - няма, под обекта - няма, над обекта -няма, съгласно документ за собственост - улица, калкан, изба № 6 /шест/, коридор, изба № 15 /петнадесет/, ведно с прилежащите 0.4735% /нула цяло четири хиляди седемстотин тридесет и пет десетохилядни процента/ идеални части от общите части на сградата, срещу сумата от 13 400 евро, ПРИ УСЛОВИЕ, че В.В.Г. ЕГН **********, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението представи пред съда удостоверение за тежести върху имота, описан по-горе.
Данъчната оценка на имота е 20922.90 лв., съгласно Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264 ал.1 от ДОПК от 26.02.2010 год.

ОСЪЖДА А.В.В. ЕГН ********** ***, к-с з. бл. **, вх. * ет. * и И.Т.И. ЕГН ********** ***, ДА ЗАПЛАТЯТ на В.В.Г. ЕГН **********,***, сумата от 4200 /четири хиляди и двеста/ евро, представляваща незаплатен остатък от продажната цена на недвижимия имот, описан по-горе - обект на предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 21.04.2009г., на основание чл. 200 ал.1 от ЗЗД във вр. с чл. 79 ал.1 от ЗЗД.

ОСЪЖДА А.В.В. ЕГН ********** ***, к-с з. бл. **, вх. * ет. * и И.Т.И. ЕГН ********** ***, ДА ЗАПЛАТЯТ в полза на Държавата, по бюджета на съдебната власт, по сметка на ВРС сумата от 290.16 лв. /двеста и деветдесет лева и 16 ст./, представляваща такса за прехвърлянето на недвижимия имот, описан по-горе, по чл.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и чл.96 от ЗННД, на осн. чл. 364 ал.1 ГПК.

ОСЪЖДА А.В.В. ЕГН ********** ***, к-с з. бл. **, вх. * ет. * и И.Т.И. ЕГН ********** ***, ДА ЗАПЛАТЯТ НА В.В.Г. ЕГН **********,***, сумата от 1979 /хиляда деветстотин седемдесет и девет/ лева, представляваща сторени съдебно деловодни разноски по делото, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.

[Melly]

По отношение деловодните разноски нямаме различия, REVOLUTION.
Казах, че при неизпълнение на диспозитива на конститутивното решение за плащане н остатъка от цената в 2-едмичния срок, същото се обезсилва по искане на изправната страна - в случая Продавача.

[lady999]

Много благодаря на всички за отговорите! Ще предложа споразумение, с което се отказвам от задатъка и се надявам то да бъде прието! В противен случай, ако ме осъдят без да имам средства това означава ли, че след 5 години аз все още ще съм длъжник?

[REVOLUTION]

По отношение деловодните разноски нямаме различия, REVOLUTION.
Казах, че при неизпълнение на диспозитива на конститутивното решение за плащане н остатъка от цената в 2-едмичния срок, същото се обезсилва по искане на изправната страна - в случая Продавача.

Това въз основа на коя норма?
Закона казва "ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата".

В случая плащането на продажната цена е задължение на отвеника купувач, не на ищеца продавач.Така че не виждам какво обезсилване може да има.
Вярно е че в 99 процента исковете се водят от купувачите , в такъв случай казаното от теб е вярно.
Но живота е пъстър , може пък продавача много да държи да сключи точно този договор, пък ако ще и да не може първоначално да си събере парите.А има възможност и за законна ипотека, тъй че....

[neutralen]

Производството предвижда "възбрана". От къде следва, че може да се учреди и "законна ипотека". Имам предвид, че това е принудително сключен договор и ако в предварителния договор няма клауза за ипотека, едва ли е допустимо учредяването на законна ипотека. А може би греша. Просто не виждам основание.

[REVOLUTION]

:roll: Производството предвижда "възбрана". От къде следва, че може да се учреди и "законна ипотека". Имам предвид, че това е принудително сключен договор и ако в предварителния договор няма клауза за ипотека, едва ли е допустимо учредяването на законна ипотека. А може би греша. Просто не виждам основание.

Тя възбраната е само за разноските за държавата.
Иначе доколкото конститутивното СР замества дог.за продажба и поражда идентично облигационно отношение, според мен може да се приложи чл.168 т.1 ЗЗД.

[lady999]

Тази законна ипотека означава ли, че имотът е прехвърлен на мое име и за да се обезпечи продавачът апартаментът се обявява за публична продан? И ако е така как апартаментът е на мое име без мое съгласие?