Отговорност на банката при покупка на имот?

[human1970]

Разсъждавам по един казус и реших да го споделя във форума:
Какво означава покупка на имот чрез банков кредит?
Дали може да се разсъждава по следния начин:
Желая да закупя имот, но нямам необходимата сума. Отивам в банка и декларирам, че съм съгласен да купя конкретен имот за 100000лв., но разполагам примерно с 50000лв. Банката притежава финансов ресурс и законово основание да го предоставя срещу лихва.
Тук става интересно - на практика банката се явява посредник при сделката. Аз разсъждавам така - банката купува и заплаща имота на продавача с моята част от парите 50000лв. и с нейни 50000лв. /които ми отпуска като кредит срещу лихва/. При неплащане на кредита банката има правата да продаде имота и да си прибере нейното участие в сделката ведно със всички лихви и такси.
Та въпроса ми е - при такъв вид сделки може ли да се счете, че до изплащане на кредита от страна на купувача имота на практика се явява съсобствен - на купувача, но и на банката. Ако това е така може ли да се счете, че при евентуален проблем отговорността между купувача и банката би следвало да се сподели.
Какво имам предвид: В даден момент се установява, че съм купил имота от несобственик. Имота при покупката е бил проверен както от моя страна, така и от страна на банката, която отпуска кредита и в чиято полза съм учредил ипотека в/у целия имот.
Какво би следвало да се случи в дадената ситуация и е ли възможно да се търси по съдебен път споделене на щетата. В противен случай се получава, че единствено аз като купувач съм ощетен - заплатил съм с лични средства 1/2 /50000/ от имота, получил съм от посредника /банката/ сума с лихва за останалата 1/2 /50000/. Губя имот, губя пари, а банката си измива ръцете и си търси нейните 50000лв с лихвите.

[neutralen]

Много оригинални разсъждения - принос в правото.

[human1970]

Оригинални - в смисъл неверни. Така ли да разбирам?
Моля, пояснете къде бъркам в разсъжденията. И изобщо дали има някакво законово основание да предявя някаква претенция към банката.
Ако разсъдим още по въпроса се получава така, че в една такава ситуация банката губи актива, с който е обезпечила кредита. Ами ако нямам никакви други имоти, нито доходи - по какъв начин банката ще си възстанови сумата, която ми е отпуснала като кредит? Учредяването на ипотека в/у имота става преди или едновременно с отпускането на кредита. По това време на документ собственик на имота се явява неизрядния продавач.
Незнам. Размишлявам, търся някакви варианти... но по възможност облечени в законова рамка. Затова реших да споделя тук във форума.

[karanedeff]

Та въпроса ми е - при такъв вид сделки може ли да се счете, че до изплащане на кредита от страна на купувача имота на практика се явява съсобствен - на купувача, но и на банката.

Не!
Банката ви отпуска кредит вие да си купите имот, а не заедно с нея да си купите съсобствен имот
Обезпечението на кредита е или договорна ипотека върху друг ваш имот или залог на вложени пари (ваши или на ваши близки) или законна ипотека върху новозакупения имот след изповядване на сделката - сумата по кредита се превежда по сметка на продавача след вписването на законната ипотека - такава е технологията при заемите за закупуване на недвижими имоти.
Може да търсите отговорност от банката - но това у нас едва ли ще се получи - преди време един юесеец осъдил банката отпуснала му кредит затова, че банката не успяла да докаже, че това се нейни собствени средства, а не привлечени.

[human1970]

И аз така си мисля, но все пак реших да помисля някакви варианти. Може пък на някой да му хрумне някаква идея.

[human1970]

Сега ми хрумва и нещо друго:
Устаномено е, че неизрядния продавач /получил парите при покупко-продажбата/ е извършил измама и документно престъпление. Та си мисля дали има възможност същия да бъде осъден - той да се задължи да плаща кредита ми към банката? Дали не съществува някакъв вариант той да приеме/изкупи (цесия) моя дълг по ипотечния кредит?

[n_ikito]

Господине, в л...а сте до колене. Без адекватна помощ от адвокат, който да се запознае с детайлите/документите няма да се оправите. Не е възможно да се осъди мошеника, да изкупи дълга Ви, още повече това зависи най-вече от кредитора. Може да го осъдите, да Ви възстанови даденото по сделката, евентуално вреди, но всичко е хипотеза, зависеща от конкретиката. А, ако сте и от 'тарикатите', които 'купуваха' по данъчна оценка и после ипотекираха договорно до реалната цена.....мъка голяма....
Успех...

[ir_nikolova]

В повечето случаи документите по ипотеката се изготвят от адвоката на банката. Не съм правист по образование, но мисля, че основно отговорността е на банката. Тя се сдобива с имот с неизрядни документи.
Любопитна съм до къде сте стигнали, напишете развръзката.

[ykovachev]

Начи:
Първо: дълг не се "изкупува", може да се прехвърли вземане, т.е. сделката е между кредитора (цедент) и цесионер, длъжника не е страна по нея. Има и фигура "заместване в дълг", ама не ми е известна банка, която ще се навие на това. Виж, встъпване в дълг правят на конвейер
Второ: банката не се сдобива с имот, а с обезпечение, при това може и да не е закупувания имот - колегата Каранедев прекрасно го е обяснил по-горе, ма кой да чете...
Трето: сигурен съм, че ако на някой банкерин му хрумне, ще предложи и подобен продукт с "отговорност на банката" за неположената грижа от страна на купувача да си провери имота, с годишна лихва, да речем, 20 %. Паралел с цесията - цедентът отговаря за съществуването на дълга, но не и за платежоспособността на длъжника. Може да се уговори и да отговаря, ама за тая работа винаги ще се сметнат едни допълнителни парички... и така... В общи линии, все друг да ни е виновен, че сме баламурници, е типична българска позиция
П.П. Хич не харесвам политиката на банките и на българските в частност, ама да ги обръщаме на гаранти за редовност на сделките, които те финансират... принципно може, ама ще струва допълнителни пари... пък и не съм сигурен това да не е някакъв вид застраховка, т.е. банките да не могат да го предлагат. Ама нищо де, ще дойдат застрахователите и пак ще турят миза 20 % от сделката годишно - примерно

[ir_nikolova]

ок съгласна съм с Вас, но в първият пост пише, че имотът е проверен и от кредитополучателя и от банката и въпреки това се явява друг собственик или предишна ипотека, какво прави настоящият собственик с имот, който не е негов и с кредит... тегли си въжето или...

[ykovachev]

Или внимава много, преди да е сключил сделката. Друг собственик или предишна ипотека не се пропускат ей тъй. Че и искови молби разни се вписват. Но да не навлизам в подробности. Колегата Каранедев е много по-наясно, ако желае, ще обясни.
П.п. Аз например на банка не бих имал особено доверие какво проверява. Агенция за недвижими имоти - ох, мама, преди години как нахендриха един клиент на мой колега... от известна агенция, и сега е от най-лъскавите... направо му съсипаха бизнеса на човека... проверили били и що да видим след месец - скелет в гардероба Има на кого да се възложи тази работа и това не е задължително адвокат. Аз затуй пиша на кого не трябва да се разчита

[ir_nikolova]

Ето да речем, при мен не излезе предишна ипотека, нито преди изповядване на сделката, нито при вписване на моята ипотека. А преди 1 месец получих писмо за възбрана върху имота за ипотечен кредит сключен 3 години преди да го купя. И сега - ходене по мъките ... , затова психиатриите са пълни.

[karanedeff]

Колегата Каранедев е много по-наясно, ако желае, ще обясни.

Колегата го е казал

Разбира се, че адвокати трябва да водят процедурите по ГПК.

Едно е страна, друго е орган, трето е участник.

Не лобирам за адвокатите, просто такъв е закона - изповядването на нотариална сделка е само чрез адвокат.

пък и аз преди вече близо 10 години го написах това - виж статията в профила ми.

[ir_nikolova]

Има ангажирани адвокати, спор няма, че трябва адвокат.
Просто искам да прочета повече мнения.

[karanedeff]

Просто искам да прочета повече мнения.

Ето да речем, при мен не излезе предишна ипотека, нито преди изповядване на сделката, нито при вписване на моята ипотека. А преди 1 месец получих писмо за възбрана върху имота за ипотечен кредит сключен 3 години преди да го купя. И сега - ходене по мъките ... , затова психиатриите са пълни.

Ако имате издадено "чисто" удостоверение преди сделката вж. чл. 49 ПВп

[karanedeff]

Здравейте Г-н Каранедев, искам да Ви помоля за съвет.
Попаднала съм в страшен (за мен) филм. Преди 3 години 06.2010 закупихме имот (търговски обект) посредством договорна ипотека от банка. Изплащахме си ипотеката и т.н. всичко по мед и масло до края на юли т.г. Получих Разпореждане за възбрана върху имота ни. От разпореждането излиза, че е била направена ипотека от предишния собственик на голям имот, част от който е нашият. Преди изповядване на нашата сделка нямаше вписани тежести, както и нашата ипотека е първа при вписването.Написахме възражение до съда и съдия-изпълнителя го вдигна на окръжен съд, ще чакаме дело.Информирахме и нашата банка кредитор, но тя е пас, интересува ги единствено вноските. А ние какви вноски да внасяме в пробитата каца.
Как да постъпим и къде да си търсим правата, ако съда не уважи жалбата ни?
Благодаря Ви предварително.

В предния си пост вече съм ви дал една от възможностите за действие

Ако имате издадено "чисто" удостоверение преди сделката вж. чл. 49 ПВп

_________________________
П.П. Не са Ви активирани ЛС, затова Ви отговарям тук.

[bird_of_paradise]

Ако имате издадено "чисто" удостоверение преди сделката вж. чл. 49 ПВп

О, те ако имат такова могат да сезират и прокуратурата за престъпление по 311 НК. Заради справедливостта.
Отделно, че ще са наясно срещу кого да насочат бъдещите си гражданско-правни претенции за репариране на вредите.

Срещу банката, обаче, нищо не могат да направят.