Покупка на зелено и проверка за тежести

[lordbolton]

Здравейте, въпросът ми може би е банален за този форум, но ме интересува следният казус: при покупка на зелено на жилище, кога се прави проверка за тежести? Със сигурност проверка се прави преди изповядването на сделката при нотариус, но възможно ли е да има някаква тежест върху терена, на който се строи сградата? Един вид, може ли строителната фирма да е ипотекирала терена, при подписване на предварителния договор да се плати капаро, и чак на етап изповядване на сделката да се открие тежестта? При положение, че фирмата има разрешително за строеж, теренът може ли да е с отделен режим, или той вече се счита като част от (бъдещата) сграда и върви заедно с нея? Доколкото съм разглеждал ЗОЗ, залогът следва всички подобрения по заложената вещ. Най-вече ме интересува може ли да се направи такава проверка на голата поляна или това не се практикува и се гледа за тежести чак преди да се иде при нотариуса? И кой може да прави такива проверки (предполагам в имотния регистър и в ЦРОЗ) - по електронен път ли се правят и всеки адвокат ли може да прави такава справка, или е необходимо да е от района, за който става въпрос? Вече стои въпросът дали тежест върху поляната е проблем за строежа, тъй като тя по това време може да бъде вдигната и да изчезне, но предполагам, че това обстоятелство е важно с оглед на сключването на сделката и влизането в договорни взаимоотношения.

ПП: Нормална (и законосъобразна) практика ли е да искам да се подпише всяка страница от договора, като под подписа се напишат три имена на подписалия се, а страниците се номерират във вида "стр. 1 от 5", или ще ме изгледат странно? Въпросните реквизити приемливи ли са - нали няма да нарушат с нещо формата на договора?

Благодаря предварително на отговорилите!

[borovinka]

Лорд Болтън (Рамзи или Рууз, не уточняваш ), не е банален въпросът ти, но малко не си наясно за кое къде се прави справка. И не ми стана ясно в качеството на бъдещ купувач ли питаш или си от страната на инвеститорите.
Имотът е земя, за която има проект за застрояване, нали така? Значи в имотния регистър по идентификатор на земята може да се направи справка за тежести и да се видят дали земята е обект на ипотека или някакво друго обезпечение.
ЦРОЗ и ЗОЗ няма участие в случая, при тях се касае за особени залози върху движими вещи и вземания. Когато става въпрос за поземлени имоти, ходим в Агенция по вписванията, Имотен регистър.
Тежестта върху поляната може да е, може и да не е проблем, зависи за какво е учредена, ако има такава (може да е обезпечение, дадено от строителя пред банка, която му е отпуснала кредит, за да строи и след построяване да се вдигне ипотеката - хипотези много).
Относно питанията ти за договора и подписите на всяка страница - няма пречка да го изискаш. Дори е похвално, че се презастраховате. Формата няма как да нарушиш - тя е обикновена писмена без заверки на подписите и съдържанието, доколкото се касае за предварителен договор, а самата сделка с учредяване право на строеж/продажба на права на строеж е в нотариална форма.

[lordbolton]

Благодаря за изчерпателния отговор!

Питам от гледната точка на купувач, има си хас фирмата да се образова по форуми в интернет... Каква е общоприетата практика в такива случаи? В предварителния договор уж изпълнителят гарантира, че няма да има никакви тежести, амааа - с тоя баланс в ТР, възлизащ (официално) на към 160 000лв. едва ли ще удовлетвори един блок ищци, дори да бъде осъден. Та, в общия случай, някой прави ли си труда да проверява поляната в какъв режим е - или само аз съм толкова параноичен? Питам, понеже при консултация с адвокат (но направена не лично от мен), отговорът е бил, че проверката за тежести се правела преди да се иде при нотариуса. Действително, може в процеса на работа на фирмата да има финансиране срещу терена, което да се погаси преди окончателния договор - и да е напълно нормално за начина им на работа - но това не би ли представлявало риск за задатъко-дателя (и бъдещ купувач)? Все пак тия 30% не са малка сума и сами по себе си. То, в крайна сметка, строителят има много други начини да прецака купувачите и задатъка им, дори без да има тежести върху поляната - и пак опираме до недостатъчните за обезпечение на такива случаи активи на фирмата...

Иначе нямам точна представа от нормативната уредба по темата, затова и зададох този въпрос - само по принцип знам, че в ЦРОЗ и в Имотен регистър се вписват тежести, но не и как точно и кое къде точно се вписва... И все пак, какъв адвокат може да направи проверката - доколкото разбирам, тези регистри не са публични като ТР - режимът на достъп само професионален и с електронен подпис като при ЦКР ли е? И има ли географско (по съдебен район или както там се делят) ограничение, или всеки адвокат може да ги гледа за всяка област?

И още един технически въпрос - при окончателното прехвърляне на жилището, остатъка до пълната цена нали може да се преведе по специалната сметка на нотариуса, който после да го даде на продавача? За това дължи ли се допълнителна такса - и има ли някакви особености? Един вид, аз превеждам парите, нося бележката на нотариуса, подписваме окончателния договор, подписваме се двете страни по сделката, нотариусът се подписва и бие печат и така владението се прехвърля, а нотариусът след това дава парите на продавача - нали така? A т. нар. "нотариален акт", който е крайният резултат, и който нотариусът издава, различен ли е от окончателния договор, следствие от договора ли е, или просто така се нарича договор за продажба на недвижимост, който е изповядан пред нотариус?

ПП: Рууз, разбира се!

[borovinka]

И аз благодаря, че благодарите.

Относно съмненията ви за платежоспособността на строителя при евентуално търсене на отговорност при неизпълнение на договорите за строителство от негова страна не мога да взема отношение - не познавам фирмата, купувате жилище и давате задатък на свой риск.

Благодаря за изчерпателния отговор!

Иначе нямам точна представа от нормативната уредба по темата, затова и зададох този въпрос - само по принцип знам, че в ЦРОЗ и в Имотен регистър се вписват тежести, но не и как точно и кое къде точно се вписва... В имотния се вписват имотите, разбира се, както и тежестите върху тях. И все пак, какъв адвокат може да направи проверката - всякакъв. Не е задължително дори да е адвокат, но ще си спестите главоболия и главоблъскания да ходите лично и да представяте и попълвате документи- доколкото разбирам, тези регистри не са публични като ТР публични са си, няма проблем всеки да отиде и да си направи справка, няма да ви искат даже лична карта- режимът на достъп само професионален и с електронен подпис като при ЦКР ли е? Тц. Публични са и всяко лице може да поиска справка срещу такса по тарифата. И има ли географско (по съдебен район или както там се делят) ограничение - Има да, Службата по вписвания към Агенция по вписванията е за съответния съдебен окръг към областния град, в(около) който се намира имота или всеки адвокат може да ги гледа за всяка област? - Всеки може да гледа за навсякъде.

И още един технически въпрос - при окончателното прехвърляне на жилището, остатъка до пълната цена нали може да се преведе по специалната сметка на нотариуса, който после да го даде на продавача? За това дължи ли се допълнителна такса - и има ли някакви особености? Има. За всички документи, с които ще уреждате отношенията си със строителя, препоръчвам да ви ги види / изготви адвокат - нает от вас, а не на някоя брокерска агенция. Един вид, аз превеждам парите, нося бележката на нотариуса, подписваме окончателния договор, подписваме се двете страни по сделката, нотариусът се подписва и бие печат и така владението се прехвърля, а нотариусът след това дава парите на продавача - нали така? И да, и не. Не е точно така редът, както го описвате. Нотариусът няма да "бие печат" на нещо различно от нотариален акт за покупко-продажба A т. нар. "нотариален акт", който е крайният резултат, и който нотариусът издава, различен ли е от окончателния договор - в случая са едно и също, следствие от договора ли е, или просто така се нарича договор за продажба на недвижимост, който е изповядан пред нотариус? +

ПП: Рууз, разбира се! Добре, че се притесних да не е онзи извратеняк Рамзи.

[lordbolton]

То се подразбира, че който дава пари, поема и риска. От адвокат със сигурност има нужда, само че се опитвам да си поизясня предварително горе-долу как стоят нещата. До момента проекто-предварителният договор е прегледан и одобрен от адвокатка, макар и без да съм получил пряка консултация по темата. Това с препоръката "да се изготви от адвокат" за кое би се отнасяло? Тук "агенция" не играе и понеже се съмнявам фирмата-строител да приема различен договор от всеки клиент, по-скоро би следвало да има някакъв стандарт за изготвянето им, а щом не е забелязано нищо нередно на пръв поглед, би трябвало нещата да са наред...

Според уговорката, след предварително "микрокапаро", строителят щял да подготвя разни документи и в едномесечен срок се подписвал предварителният договор с фактическото капаро или задатък. Интересно дали само си придават тежест и имат предвид, че ще впишат празните места в проекто-предварителния договор, или има и други документи по темата? Нещо за данъчна оценка, предполагам, само че след като обектът не е готов, такава би ли могла да се изчисли изобщо? Вероятно има още нещо нормативно, за което не се сещам...? Един вид, трябва ли да очаквам да ми се представи определен документ извън предварителния договор, за да го подписвам, или тези неща са на по-късен етап - при окончателния договор?

Колкото до регистъра, това което всъщност имах предвид е, дали е в електронен вид като ТР, или се ходи по разни институции - щом информацията все пак е достъпна, значи все пак е осъществимо. Тоест, аз не мога сега да проверя идентификатора на имота, както е посочен в предварителния договор, дали действително е където трябва, без да ходя (или да пратя някого) в Агенция по вписванията? Язък за милионите по задника на електронното правителство...

И все пак не разбрах как протичат нещата с нотариуса - правилна ли е постановката, че аз превеждам парите по негова специална сметка, той изчаква да стана собственик на имота, и после превежда парите на продавача? Този нотариус колко време ще трябва да мъдрува, за да свърши неговата част, или всичко става на момента? Има ли изискване да съм му превел парите по специалната сметка известно време преди това, или единствено се иска да получи потвърждение от банката си, че са пристигнали? Без значение как точно се казва неговата тапия, която ще измъдрува, това ли е технологичният процес? В края на процедурата, от него получавам нотариален акт, който удостоверява, че еди-кога-си, еди-кой-си ми е продал еди-кое-си, и то вече е мое? Вече как точно нотариусът превежда парите на продавача не ме интересува - надявам се това става след издаването на този нотариален акт? И като цяло, това май не е напълно задължително (?) - струва ли си като евентуална застраховка, или таксата, която ще прибере нотариусът, го обезмисля? В общия случай, колко % от сделката прибира нотариусът и варира ли между тях? Предполагам няма нужда да настоявам да избирам аз при кой конкретен нотариус се изповяда сделката, тия се водят честни и почтени, нали?

ПП: Рууз, разбира се! Добре, че се притесних да не е онзи извратеняк Рамзи.

От тия двамата, Рамзи е далеч по-безопасният!

[rts]

"Горе-долу" нещата стоят така:
Данъчна оценка не е нужна за предварителния договор. Необходимо е : да се уточните за всички условия по предварителния договор (в т.ч. цената и начина на плащане). Желателно е: да се запознаете с документа за собственост, строителните книжа и да направите проверка за тежести и др.
Силно Ви препоръчвам да ползвате адвокат, за да имате възможно по-голяма сигурност в проверките и в текста на договора.
Трябва да сте наясно, че при покупка "на зелено" дори перфектните проверки и идеално подготвения и подписан договор не Ви гарантират, че в бъдеще няма да се появят проблеми.

[borovinka]

Колегата rts ме е изпреварила и в общи линии ви е отговорила.
Важно е да знаете, че "бланка" на предварителен договор няма и всички тези положения, за които питате по-горе трябва да са изяснени с продавача преди подписване на този ПД, а начина за плащане, индивидуализацията на имота, точната цена, степента на довършване и всички други тънкости около това, което ще купите, трябва да са посочени в самия ПД. В него се уговаря и дата за сключване на окончателния договор (който е нотариалния акт за собственост или за продажба на право на строеж). Ако ще плащате по специална сметка на нотариуса, който да преведе парите на продавача при изповядване на нотариалния акт, това трябва да е предварително уговорено с нотариуса (дължи се отделна такса за тази услуга) и задължително да е упоменато в ПД. Чисто технически не се прави често, защото оскъпява нотариалното производство, но ако държите, нотариусът може да ви обясни как ще се случи. По същия начин ви пази и платежно нареждане от вашата банка до банката на продавача, от което да е видно, че цялата цена на имота е платенa, както и издадена от продавача фактура за продажба на обект/право на строеж на обект.... (точно описание на апартамента).
Задължително си наемете адвокат, който да ви прочете всички съпътстващи документи - актовете за собственост на продавача, разрешенията за строеж, да прегледа инвестиционните проекти, ако трябва.
С купуването на зелено наистина се рискува много с оглед на това, че на документи може всичко да е идеално описано, но на практика да възникнат много подводни камъни около сделката, затова е препоръчително участието на специалист, за да си намалите главоболията още от начало, доколкото е възможно.

ПП: Рууз, разбира се! Добре, че се притесних да не е онзи извратеняк Рамзи.

От тия двамата, Рамзи е далеч по-безопасният!

Не знам дали един конкретен Железнороден не е на противоположното мнение

[ru_salka]

Няма какво да се добави към изчерпателните отговори на колегите по-горе.

Във връзка със споменаването на ЦРОЗ ми хрумна, че питащият явно го е чул във връзка с възможни обезпечения, които едно ЮЛ може да учреди, а за да има отношение към сделка с недвижим имот е хипотетично възможно да има учреден залог на ТП по реда на ЗОЗ.

Но дори и в този случай - договорът за особен залог върху ТП ще се впише и в ТР по партида на ЮЛ и в ИР по партида на имотите, собственост на дружеството.

Така че - Имотния регистър е мястото !

[lordbolton]

Няма какво да се добави към изчерпателните отговори на колегите по-горе.

Във връзка със споменаването на ЦРОЗ ми хрумна, че питащият явно го е чул във връзка с възможни обезпечения, които едно ЮЛ може да учреди, а за да има отношение към сделка с недвижим имот е хипотетично възможно да има учреден залог на ТП по реда на ЗОЗ.

Но дори и в този случай - договорът за особен залог върху ТП ще се впише и в ТР по партида на ЮЛ и в ИР по партида на имотите, собственост на дружеството.

Така че - Имотния регистър е мястото !

Е, то едва ли е от голямо значение какъв е акционерният състав на фирмата - дори ТП да премине в други ръце, обектът едва ли би останал недовършен. ЦРОЗ го споменах, понеже ми е известен по други поводи. Така или иначе, в ТР такива обстоятелства към момента не съм видял да са описани.
Малко по-страничен въпрос по темата - доколкото ми е известно, плащания в България може да се осъществяват и в евро - ако част от сумата е преведена в лева към левовата сметка на строителя, а останалото в евро - по евровата му сметка, това нали не представлява проблем от правна гледна точка? Трябва ли да се уточни в договора или такава подробност не е от значение?

[borovinka]

Всичко е от значение и всичко, касаещо сделката, трябва да е описано в предварителния договор.
Вземи си адвокат - ще се объркаш от писания по форумите.

[lordbolton]

Всичко е от значение и всичко, касаещо сделката, трябва да е описано в предварителния договор.
Вземи си адвокат - ще се объркаш от писания по форумите.

Така и подозирах - все пак реших да попитам. Адвокатинът е задължителен, тия приказки тук са като увертюра за да знам какво да очаквам (и искам) от него. Благодаря за разясненията. В крайна сметка това с валутата не е важно, понеже ще я конвертирам и ще я преведа в лв. Става въпрос за разлика от 10лв. комисионна за банката, което е без значение и не си струва да се обсъжда в дълбочина.