закупуване на апартамент в строеж-"начертеж"

[Дарела.]

Желая да закупя апартамент в новострояща се сграда!Какаво не трябва да пропусна в предварителния договор,за да не се окаже накрая,че след като редовно сьм си внасяла вноските по време на строежа,т.е. "финансирала' сьм инвеститорут. да не се окаже ,че са ме измамили?

[ДИ]

Много неща трябва да включите не само в предварителния договор, но и в нотариалния акт за продажба на правото на строеж. Много важно е да се упомене какви са сроковете и вноските за плащане, да се договорят гаранции за качественото и точното изпълнение на СМР и т.н. Важно е какъв проект са ви представили към настоящият момент - идеен или работен. Учредено ли е право на строеж на Строителя или той е собственик на земята и ...
Мога да помогна.

[alexander_tonev]

Има ли одобрен инвестиционен проект? Издадено ли е разрешение за строеж?
Ето някои общи моменти, за които се сещам:
1/ В предварителния договор е много важно да се включат клаузи относно сроковете за изпълнение на строежа, включително за приемането му от приемателна комисия и разрешаване ползването му. Тези срокове нормално следва да текат от одобряването на инвестиционния проект от компетентните органи при общината.
2/ Да се включат клаузи за прехвърляне идеална част от право на строеж - да се уговори срок за това прехвърляне /в нотариална форма/. Ако има одобрен инвестиционен проект, т.е. вече са уточнени видът на сградата /етажност, предназначение и пр./ и отделните обекти /площ, местонахождение, вид и пр./, да се индивидуализира точно конкретният/те обекти, за които ще се прехвърли идеална част правото на строеж. Става въпрос за т.нар. "продажба на зелено" - т.е. преди сградата да е приета с акт 16 се купува право на строеж /с нотариален акт/, което при построяване на сградата автоматично се преобразува в пълно право на собственост върху обекта, съответстващ на правото на строеж.
3/ да се уговорят неустойки за забава за извършване на строителството /на ден забава/ и неустойки в случай на пълно неизпълнение /като се уговори, че неустойката за неизпълнение се дължи и в случай, че договорът бъде развален от възложителя поради виновно неизпълнение на изпълнителя-инвеститора - доколкото има спор относно тълкуването на чл.88,ал.1 изр.2 от ЗЗД/.
4/ да се уговори обезпечение - гаранция за изпълнение задълженията на инвеститора. Това е най-сложната част - зависи какви са отношенията Ви с инвеститора - дали е Ваш познат или не. Иначе обезпечението може да бъде ипотека /включително на правото на строеж/, залог на вземания по банкови сметки, особен залог на машини, оборудване и материали /само ако инвеститорът е ЕТ или търговско дружество/. Записът на заповед не е същинско обезпечение, защото не гарантира плащане, а улеснява принудителното изпълнение. Обаче е малко вероятно да успеете да уговорите някое от посочените обезпечения.
Трябва да добавя, че ако Вие сте собственик на земята, върху която ще се строи, схемата е по различна - Вие трябва да учредите право на строеж на инвеститора и сте в по-изгодна позиция. Тук може да се уговори обезпечение - ипотека на правото на строеж. Може дори да се предвиди прекратително условие - учреденото право на строеж се прекратява, ако инвеститорът не построи сградата в уговорения срок, като всичко построено остава в полза на собственика /разбира се това е доста "екзотична" конструкция и всичко е въпрос на договаряне/. Обаче, като оставим настрана обезпечението /4/, другите неща - по /1/-/3/ по-горе - според мен са ЗАДЪЛЖИТЕЛНИ.
Надявам се отговорът ми да Ви е полезен и правилно да съм разбрал въпроса

[ГАЛЯ]

Относно " екзотичната " конструкция - това прекратително условие,по мое мнение, не би имало действие по отношение на трети добросъвестни лица, които купуват право на с троеж - обекти от сградата преди акт 16. Изходът може би е в ипотеката на правото на строеж, но дали тя е осъществима на практика?

[donna]

няма никакъв проблем да се ипотекира правото на строеж

[nikifor]

Не вярвам строител да се навие на такива условия. В момента жилищата се търсят и на тях не им пука за отделния клиент. Ако си собственик на парцела - това е друга работа. Общо взето купуването на зелено крие доста рискове. Обикновено фирмите строители са дружества с 5000лв. капитал и ако стане нещо върви си търси хилядите евро. дори да притежаваш вече процент от правото на строеж какво ще го правиш? А докато се съдите хоп 5 години и го губиш. Въпреки това зега аз съм скючил договор за строеж така, че късмет.

[tany_ivanova]

И да си собственика на земята...не е по-разчлино.... проблемите са идентични.... само че в един момент се оказваш с повече съсобственици..... които имат претенции към теб..нищо че са сключили доровор с фирмата а не със собствениците на земята.... Една такава ' попара' си я хапвам вече 10-та година.... като собственик на земя обаче.... И в друг форум беше зададен подобен въпрос.... Моият съвет е не купувайте жилище ' на зелено'..че може да ви причернее с години напред.....