Покупка на имот с жилищен кредит

[zelen]

Не мислите ли че има вратичка купувача на недвижим имот с жилищен кредит от някоя банка да препродаде или ипотекира имота след изповядването на сделката при нотариус. Най-често последователността на действията е следната:
предварителен договор, изповядване на сделката,вписване, ипотека на имота в полза на банката,застраховка и едва тогава усвояване на кредита за покупката. На практика е възможно новия собственик да не спази пр. договор а да прави с имота каквото си иска без да е платил цялата сума на продавача. Въобще как може продавача да се защити от подобни действия.

[me]

След изповядване на коя сделка - покупко продажбата или ипотеката?
Това първо.
И второ - банката, в която съм аз има предусловие за усвояване - представяне на удостоверение, издадено от Службата по вписванията към съответния РС, че вписаната ипотека е първа и единствена. И чак тогава се дават парите, които чакат в акредивна сметка под условие да ги дръпне продавача.... и така нататък.....

[zelen]

след ипотекиране се отпуска кредит, а се ипотекира след нотариална сделка и вписване

[me]

Мисля, че нямате яснота по въпроса или за ипотеките, или за покупко продажбите.
Покупко продажбата на недвижим имот, е сделка, за чиято действителност се изисква специална форма. Предполагам знаете. Сделката се изповядва пред нотариус, след това се вписва в служба по вписванията.
След като се впише Нотариалния акт за покупко продажбата, който обикновено съдържа и уговорки за бъдещето плащане на цената, се преминава към ипотеката.
Ипотеките биват два вида: законни и договорни.
Банките имат право на основание специална норма от Закона за банките да вписват законни ипотеки. За законната ипотека се изготвя молба от името на Банката, и упълномощеното лице, представляващо банката, се подписва пред нотариус, който съответно удостоверява това. След това молбата за законна ипотека се вписва в служба по вписванията.
Договорните ипотеки са по-различни. За тях формата е нотариален акт, както при покупко продажбата, и тъй като е договор, страните изразяват своето съгласие пред нотариус, подписвайки нотариалния акт за договрна ипотека. След това нотариалния акт се вписва в Службата по вписванията, като вписването е за действитерност - за разлика от вписването на покупко продажбата.
Кредита е инвестиционен - с цел закупуване на недвижим имот, и е разрешен преди покупоко продажбата, тоест преди първата сделка. Но не може да бъде усвоен - тоест не можете да дръпнете парите преди да сте представили в Банката: Вписан нотатариален акт за покупко продажба; Вписана молба за законна ипотека или вписан Нотариален акт за договорна ипотека и Удостоверение, издадено от службата по вписванията, че ипотеката е вписана първа по ред. И ви дават парите. След това продавайте на когото искате, можете да застрашите нечии интереси чрез тези продажби, но не и на банката, тъй като ипотеката следва имота.
Естествено съществуват много рискове за Банката, но не и от този характер.

[si_di]

Единственият начин продавачът да се зещити е да настоява представител на банката, който има право да подписва молбана за учредяване на законна ипотека да присъства на сделката за покуко-продажба. В този случай на едни ден се се пуснат двете вписвания. Задължително трябва сделката за покупко-продажба да е предшестваща. След като на следващият ден кредитоискателят представи в банката удостоверение за тежести от което е видно, че върху има има вписана законна ипотека, средствата могат да се преведат по сметка на продавача. За по-голяма сигурност може да се използва акредитивната форма на плащане и условията за плащане да са вписани в нотариалния акт. Тогава от формална страна документите ще се проверяват от обслужващите страните банки.
Ако в нотариалния акт е вписано, че част от сумата не е изплатена, продавачът може да се снабди с изпълнителен лист.

[me]

в продължение на темата: не е необходимо по принцип представител на банката да присъства на покупко продажбата. С каква цел? Ако целта е на един ден да се впишат и двете, защо да присъства представител на Банката? В молбата за законна ипотека трябва да се опише подробно нотариалния акт за покупко продажбата, а при нотариуса ще му бъде даден само номер от нотариус и едва в по късен момент ще се получат данните от службата по вписванията. А е необходим вписан акт. Евентуално може на база доброто отношение на деловодителката да получите данните от вписването и уверението че е вписана.
С какво защитава интереса на продавача представителя на Банката?
Повечето банки имат изискване нот.акт за покупко продажбата да бъде проверен от техен юрист, както и да бъдат включени определени текстове, регламентиращи начина на разплащане - че е разрешен кредит в еди какъв си размер, както и начина по който ще даде парите на купувача и др.подобни.
И защо банката ще охранява интереса на продавача?
Но въпреки всичко Банката ще защити първо своя интерес в отношенията Банка - Купувач, и след това интереса на купуваача, в отношенията Купувач-Продавач, защото Купувачът е клиент на Банката, а не продавача.

[si_di]

Интересите на банката ще са защитени само ако сделката по покупко-продажба е перфектна. Ако съществува опасност тази сделка да бъде атакувана, защото не е изплатена продажната цена, тогава банката ще има спорно обезпечение, т.е. ще има опасност да не може да се удовлетвори от обезпечението. В повечето случаи перфектно свършената работа на банковите служители, които най-често са единствените юристи, които подготвят цялата кредитна сделка - от предварителния договор до усвояването на кредита, води до защитаване интересите и на трите страни. Съвремените банки са не само място от където можеш да получиш пачка пори, а институция, който ще те консултира относно правен и икономически проблем.