Законово валиден ли е договор за наем

[didi987]

Блокът ни е 15 етажен,със 75 апартамента.Имаме 3 помещения, които отдаваме под наем.Въпросът ми е за едното от тях.Сегашната домоуправителка е избрана през 2008-2009год.Юни месец 2016 год.подписва договор за наем за офис с физическо лице с наем 120 лева за 10 години,считано от 01.07.2016г.Като клауза за прекратяването е отразено,че действието на договора се прекратява с изтичане на договорения срок /т.е.2026 год./,но независимо от това, всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие.Също така е записано, че наемната цена се актуализира съобразно инфлационния индекс на НСИ за предходната календарна година /като индексация никога не е изчисляване и получавана/.
Четейки ЗЗД, разбирам, че домоуправителката е сключила договора в нарушение.Би трябвало да е за не по-вече от 3 год. и то само упълномощавайки я с протокол от ОС.Сега сме пред дилемата нищожен ли е този договор и как можем да го прекъснем, тъй като искаме да го отдадем под наем на собственик от блока.
Ще ви бъда благодарна, ако ни помогнете и насочите как да постъпим законово.Предварително благодаря на решилите се да се отзоват.

[ivanov_p]

Договорът не е нищожен, напълно редовен си е. Трябва да вземете решение за прекратяване то му като се спазят изискванията на ЗУЕС. Може да прекратите договора с едномесечно предизвестие, което трябва да е писмено и да има доказателства за съдържанието и връчването му. Ако наемателят не напусне ще си намерете адвокат който да го извади от там, а най-добре да го наемете още преди събранието за да е точно всичко.

[didi987]

Много Ви благодаря за отговора.Макар,че много съседи смятат, че не е имала право без да е упълномощена да подписва за 10 год. и не са съгласни със ситуацията ще трябва да търсим решението в ЗУЕС.Благодаря още веднъж и хубава вечер Ви желая

[guest1]

Много Ви благодаря за отговора.Макар,че много съседи смятат, че не е имала право без да е упълномощена да подписва за 10 год. и не са съгласни със ситуацията ще трябва да търсим решението в ЗУЕС.Благодаря още веднъж и хубава вечер Ви желая

Срокът, записан в договорът, е най-малкия проблем.

Чл. 229. Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка.
Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.
Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.
Чл. 236. Ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

[kalahan2008]

Юни месец 2016 год.подписва договор за наем за офис с физическо лице с наем 120 лева за 10 години,считано от 01.07.2016г.Като клауза за прекратяването е отразено,че действието на договора се прекратява с изтичане на договорения срок /т.е.2026 год./,но независимо от това, всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие.

Тези две клаузи взаимно си противоречат. Не може срокът на договора да е 10г. и същевременно да може да се прекрати едностранно от всяка от страните с едномесечно предизвестие. Това означава, че в действителност договорът не е срочен, а безсрочен, т.е. клаузата, уреждаща този 10-годишен срок, е нищожна.
Няма 10-годишен договор, а има безсрочен договор, който може да се прекрати по всяко време.
Нямате драма със срока.

[bvoykov]

Не за първи път съм виждал такъв договор, който хем има срок, хем пък страните, незнайно как, са написали, че се прекратява и с предизвестие от едната от тях. И аз отначало реагирах с недоумение и си казах, че това някак си не може да бъде, доколкото възможността да бъде прекратена едностранно една правна връзка става въз основа на изрично и изчерпателно уредени в закона преобразуващи права, които не мисля, че могат да бъдат "предоставяни" между страните. След като го видях втори или трети път си помислих, че съм в грешка и само аз разсъждавам така. Не съм срещал още някъде дело, в което страните да са спорели относно дали е прекратен договорът за наем едностранно, след като вече веднъж е бил сключен като срочен, защото предсрочното му прекратяване или опитът да бъде прекратен предсрочно, ако приемем, че такова изявление няма правна стойност, би обосновало правото на съответната страна да търси обезщетение за неизпълнение или някаква неустойка, иначе смисъл да се уговаря срок на практика няма.

[guest1]

Тези две клаузи взаимно си противоречат. Не може срокът на договора да е 10 г. и същевременно да може да се прекрати едностранно от всяка от страните с едномесечно предизвестие.

Не за първи път съм виждал такъв договор, който хем има срок, хем пък страните, незнайно как, са написали, че се прекратява и с предизвестие от едната от тях.

Според мен колизията не е във възможността - да се прекрати с предизвестие, а в думата „едностранно“!
Би трябвало - едната страна да заяви желанието си за прекратяване, а другата - евентуално да се съгласи. И да каже - при какви условия.
Пример - мобилните оператори искат до три месечни такси, при предсрочно прекратяване на договори.

Чл. 20а. Договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона.

[ivanov_p]

Докато е налице наемно правоотношение наемният договор е винаги в сила. Той може теоретично да е нищожен ако няма цена, предмет, страна, но веднъж подписан и влязъл в сила той се изпълнява до връщането на веща. Единствените промени които настъпват са свързани с определени от закона факти - изтичане на срок, противопоставяне. Нещо повече, наемното правоотношение може да мине и без договор, тогава страните ще трябва да доказват обстоятелствата.
В случая има договор без срок, доколкото закона го определя като тригодишен, а дори да беше 10 годишен в него е предвидено да се разваля с месечно предизвестие. Това предизвестие трябва да се направи след решение на съсобствениците и то както трябва, защото вероятно ще ходи в съд. Предизвестието трябва да се връчи така, че да се докаже получаването му от наемателя, защото и то ще ходи в съда. Това обаче не означава нищо, след изтичане на срока на предизвестието ще е налице единствено "противопоставяне", което така или иначе от много време не се разбира от съдилищата. Наемното правоотношение обаче си седи, както и договора, на вече е налице процесуална възможност наемателят да бъде принуден да върне веща. Това в София не става "бързо" както е записано в ГПК, но в рамките на година става и то само с адвокат.

[todorst]

Аз съм наемател. имам наемен договор за 3 години. Нанесох се. Но се оказва ,че съседите са меко казано шумни. Няма покой. И съобразно наемния договор пуснах едномесечно предизвестие за прекратяване! Намерих си по-добро жилище. Но собственикът ми заяви, че срока е 3 години. И не го интересува предизвестието. И като напусна до края на срока- 3 години -му дължа наема. Моля, за коментар.

[ivanov_p]

Обикновено има глава "Прекратяване на договора", там трябва да пише как се прекратява. Наемодателят е длъжен да осигури спокойно ползване на имота, почнете да пускате жалби до всички възможни инстанции и пазете копията.

[tochotocho]

иванов, не си разбрал житейската практика. Може да пишеш до Тодор Живков, Владиката, и т.н. Идва най-много комисия , и какво ще изгони съседа, ще го изсели, - НЕМА ТАКОВ филм. Хората искат и се веселят. Единствения начин е да си намериш друго жилище , с тихи приятни съседи ! Затова и собственикът не признава предизвестието и щял да си търси по договора наема до края на трите години! ВЪПРОСЪТ е има ли правно основание. Монополистите като Виваком и други, действат по подобен начин, не може да прекратиш договора без санкции, респ. с едномесечно предизвестие !